Kan min granne ensidigt bestämma att mitt officialservitut inte ska gälla längre?
Vi har ett officialservitut på en brygga vid vårt lantställe. Nu har ägaren till tomten byggt en brygga och hävdar att vi inte kan bygga en brygga längre. Det får enligt kommunen inte finnas två bryggor.
Gäller vårt officialservitut inte längre? Hur kan vi bygga en brygga?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du har ett officialservitut på en brygga och enligt servitutet får det på den aktuella platsen inte anläggas mer än en brygga. Ägaren till den tjänande fastigheten har dock aviserat att denne kommer att bygga en egen brygga inom kort och menar att du inte längre kan nyttja din servitutsrätt. Du undrar därför vad som gäller i det här avseendet och huruvida officialservitutet, på grund av ovanstående, har tappat sin verkan. Glädjande är också att du har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål behandlas dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar. Och den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor följer enligt nedan.
Fastighetsbildningslagen (FBL).
Några servitutsrättsliga hållpunkter
Utgångspunkten är att ett servitut inte kan sägas upp eftersom servitut enligt lagstiftaren är tänkt att gälla obegränsat i tiden. Utan inblandning av en myndighet fordrar därför en uppsägning i princip en överenskommelse mellan parterna (fastighetsägarna). Men med inblandning av en myndighet, den statliga lantmäterimyndigheten (Lantmäteriet), och då genom en så kallad fastighetsreglering kan ett servitut ändras eller upphävas. För att så ska kunna ske krävs att servitutet hindrar ett ändamålsenligt nyttjande av den tjänande fastigheten (din grannes fastighet) eller dess användning i enlighet med detaljplan eller områdesbestämmelser och att olägenheten kan undanröjas genom ändringen, 7 kap. 4 § 1 st. FBL. Kan olägenheten inte undanröjas genom ändring får servitutet upphävas, 7 kap. 5 § 1 st. FBL. Vidare kan ändrade förhållanden som har inträffat efter servitutets tillkomst leda till en justering om det skulle innebära en väsentlig fördel för någon av parterna, såväl den tjänande fastighetens ägare som ägaren till den härskande fastigheten (du), utan att det medför olägenhet av betydelse, 7 kap. 4 § 2 st. FBL. Det är också möjligt att upphäva ett servitut om det på grund av ändrade förhållanden inte längre behövs av den härskande fastigheten eller om nyttan av servitutet är ringa i jämförelse med belastningen på den tjänande fastigheten, 7 kap. 5 § 2 st. FBL. Detsamma gäller, om servitutet under avsevärd tid ej utövats och omständigheterna är sådana att det måste anses övergivet. Härutöver får även ett servitut ändras eller upphävas efter överenskommelse mellan fastighetsägarna, 7 kap. 8 § FBL.
Tolkning av officialservitut, vad gäller?
Inledningsvis måste det framhållas att innehållet i officialservitutet egentligen hade varit behövligt för att kunna göra en adekvat bedömning av hur det ska tolkas. Men utifrån din ärendebeskrivning, mot bakgrund av ovanstående och i avvaktan på vårt kommande telefonsamtal kan följande anföras. Ditt officialservitut är giltigt och ägaren till den tjänande fastigheten kan inte ensidigt besluta om ett upphävande. Genom en separat överenskommelse er emellan är det förvisso möjligt att upphäva servitutet, men jag utgår ifrån att du är föga intresserad av ett sådant upplägg. Frågan behöver således hänskjutas till Lantmäteriet. Men den aktuella fastighetsägaren kan naturligtvis i kraft av sin äganderätt (givet att inga miljörättsliga hinder föreligger som exempelvis strandskyddsbestämmelser eller annat dylikt) bygga en egen brygga bäst denne vill. När det sedan gäller formuleringen i officialservitutet avseendet förbudet mot anläggandet av två bryggor behöver det utredas vad som egentligen åsyftas, vilket av förklarliga skäl dessvärre blir ganska svårt i skrivande stund. Men en kvalificerad gissning är att det här torde handla om en rätt för dig att endast anlägga en brygga på anvisad plats och inte ett generellt förbud mot existensen av två bryggor. Det senare hade ju inneburit att ägaren till den tjänande fastigheten enkelt hade kunnat hindra utövandet av din servitutsrätt bara genom att bygga en egen brygga, vilket enligt min mening inte kan stå i överensstämmelse med ändamålen bakom reglerna.
Allmänt kan sägas att avtalstolkning syftar till att försöka utröna den gemensamma partsviljan, det vill säga vad parterna från början hade för avsikt med rättsförhållandet. I det här fallet handlar det emellertid inte om något regelrätt avtal, alltså ett servitut upplåtet på frivillig väg (ett avtalsservitut), utan om ett myndighetsbeslut. Om du och grannen inte förmår att göra upp i godo måste frågorna i princip hänskjutas till samma myndighet som ursprungligen beslutade om bildandet av officialservitutet, vilket som sagt är Lantmäteriet, och där få ärendet avgjort genom en så kallad fastighetsbestämning. Enligt 14 kap. 1 § 1 st. 2 p. FBL kan Lantmäteriet ombesörja en fastighetsbestämning, vilket utgör en förrättningsåtgärd som syftar till att bringa klarhet i just tvistiga eller oklara förhållanden avseende servitutsfrågor och på så sätt för framtiden kunna få till ett rättsligt bindande avgörande. I 14 kap. 3 § FBL uttalas vidare att Lantmäteriet vid förrättningen ska klargöra fastighetsbestämningens omfattning för sakägarna (fastighetsägarna) och därvid noga ange vilka frågor som skall avgöras. Vidare skall myndigheten utreda de omständigheter som är av betydelse för fastighetsbestämningen och resultatet av utredningen ska sedan framläggas för dig och grannen i egenskap av så kallade sakägare. Alla kända sakägare har rätt att överklaga Lantmäteriets beslut och ska skriftligen underrättas om beslutet, 4 kap. 33 a § 1 st. FBL. Den sakägare som önskar överklaga myndighetens avgörande ska göra det till mark- och miljödomstolen inom fyra veckor, överklagandet ska dock ges in till Lantmäteriet, 15 kap. 6 § 1 st. FBL. Försitter den part som vill överklaga beslutet tidsfristen vinner beslutet laga kraft, vilket innebär att rätten till domstolsprövning går förlorad, vilket i sin tur betyder att beslutet om fastighetsbestämning slutligt kommer att föras in i fastighetsregistrets allmänna del, 19 kap. 2 § 1 st. FBL, och därefter anses fastighetsbestämningen fullbordad, 1 kap. 2 § 2 st. 2 p. FBL.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis är min bedömning att din servitutsrätt fortfarande äger giltighet och att ägaren till den tjänande fastigheten inte självmant kan fattas några beslut avseende denna utan ditt samtycke. Men för det fall en tvist ändå uppstår måste ärendet överlämnas till den statliga lantmäterimyndigheten. Det ska dock noteras att kostnaden för att initiera och driva ett ärende hos Lantmäteriet kommer att delas mellan dig och din granne och detta oaktat vem som formellt är sökanden. Eftersom processer rörande fastighetsbestämning inte sällan tenderar att bli båda dyra och ganska tidskrävande borde detta utgöra ett incitament för både dig och din motpart att på frivillig väg söka en lösning (denna måste för övrigt manifesteras i ett skriftligt förlikningsavtal, jfr 14 kap. 5 § JB). Ni kommer nämligen tillsammans att behöva svara för alla uppkomna processkostnader hos lantmätaren och det brukar också i allmänhet föreligga en solidarisk betalningsskyldighet vid en ansökan om fastighetsbestämning.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på fredag den 26/2 kl 18.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
