Kan markägaren förhindra uppförande av byggnader på ett arrende?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB) och lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL).
Din ärendebeskrivning är ganska kortfattad. Glädjande är därför att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskap om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar. Men inledningsvis, innan din telefonrådgivning äger rum, kan i vart fall följande anföras.
Arrende - Vad gäller?
Arrendet behöver definieras för att kunna besvara din huvudsakliga fråga, dvs. markägarens rådighet är helt avhängig vad det är för typ av arrende det rör sig om. Vissa arrendeupplåtelser tar specifikt sikte på olika hos arrendatorn bedrivna verksamheter, vilka i sin tur kan förutsätta uppförandet av diverse byggnader. Exempelvis, beträffade arrendeformen bostadsarrende, sägs i 10 kap. 1 § 1 st. JB att bostadsarrende föreligger när jord upplåts på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det inte är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående.
I förevarande fall hade det framstått som ganska märkligt om markägaren hade kunnat neka arrendatorn rätt att uppföra ett bostadshus för arrendatorn och dennes familj. Om så hade varit fallet skulle ju hela syftet med avtalet fallit. Det får nästan säga ligga lite i sakens natur. Därutöver ska tilläggas att det inte heller och per se hade varit fråga om ett bostadsarrende i JB:s mening eftersom det, vilket även följer direkt av lagtexten, krävs att arrendatorn ska äga rätt att ”på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus”. I grunden är dock avtalsfriheten vidsträckt, men den kan samtidigt under vissa förutsättningar komma att inskränkas (se nedan).
Allmänna avtalsrättsliga hållpunkter
Avtalsfriheten är som sagt tämligen långtgående i Sverige och det står i grunden envar fritt att ingå avtal med vem man vill, hur man vill och med vilket avtalsinnehåll som helst (med iakttagande av eventuella i lag tvingande regler). Det innebär också att avtalsparter generellt själva står risken för eventuella ogynnsamma villkor. Rättsligt bindande avtal uppstår för övrigt när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av båda parter, se 1 § AvtL. Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sunt servanda (avtal ska hållas) och det ska normalt mycket till för att någon av parterna ska kunna rucka på den ursprungliga överenskommelsen.
Men ingångna avtal behöver inte alltid hållas under alla omständigheter. I avtalslagen återfinns ett antal s.k. ogiltighetsgrunder, se 28-36 §§ AvtL. Kan en situation sorteras in under någon av de här bestämmelserna kan ett avtal komma att förklaras ogiltigt, antingen i vissa delar eller i sin helhet. Den stora generalklausulen i 36 § AvtL brukar inte sällan aktualiseras i de här fallen och den täcker egentligen in alla de övriga förhållanden som kommer till uttryck i de nyss nämnda bestämmelserna. Däri sägs, i bestämmelsens första stycke, att avtalsvillkor får jämkas eller lämnas utan avseende, om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Har villkoret sådan betydelse för avtalet att det icke skäligen kan krävas att detta i övrigt skall gälla med oförändrat innehåll, får avtalet jämkas även i annat hänseende eller i sin helhet lämnas utan avseende.
Det finns inget generellt svar på hur 36 § AvtL ska tolkas, dvs. hur bestämmelsens faktiska innebörd lyder i mer allmänna ordalag. Men en enskild bedömning är alltid påkallad från fall till fall. Partsställningen kan få bäring i det här avseendet, alltså på skälighetsbedömningen, vilket i klartext innebär att ett avtal skulle kunna jämkas om den ena parten framstår som avsevärt svagare än den andre, se t.ex. Högsta domstolens (HD) avgörande i NJA 1987 s. 639. Men det ska samtidigt noteras att 36 § AvtL är svår att få gehör för. I praxis har den här bestämmelsen använts restriktivt och ytterst sällan vid avtal mellan näringsidkare.
Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästintill all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det som sagt svårt att göra en adekvat bedömning. Låt oss därför ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på onsdag den 17/5 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
