Kan man säga upp ett tidsbestämt hyreskontrakt i förtid?
Jag hyr en lägenhet i andra hand och vi har ett tidsbestämt kontrakt på ett år. Min hyresvärd vill nu säga upp lägenheten tidigare och säger att även då vi inte har bestämt någon uppsägningstid i kontraktet får han säga upp 3 månader i förväg. Är detta korrekt? För vissa andra källor verkar säga att han inte kan säga upp kontraktet om inte jag har gjort något fel.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Som jag har uppfattat din fråga så hyr du en lägenhet i andra hand med ett tidsbestämt hyreskontrakt som gäller i ett år. Förstahandshyresgästen har nu sagt till dig att han får säga upp hyreskontraktet före hyreskontraktets avtalstid löper ut. Det du undrar är om förstahandsgästen har rätt att säga upp hyreskontraktet i förtid. Nedan kommer jag att besvara din fråga. I svaret utgår jag från att den ifrågavarande lägenheten är en lägenhet som används som bostad.
Det går i huvudregel inte att säga upp ett tidsbestämt hyreskontrakt i förväg
Regler om hyra av lägenhet finns i jordabalkens 12:e kapitel. Eftersom du har ett tidsbestämt hyreskontrakt så upphör kontraktet att gälla vid den tidpunkt som du och förstahandshyresgästen har bestämt (12 kap. 3 § 2 st JB). Detta är alltså ett år från den tidpunkt då hyreskontraktet började gälla. Det är i huvudregel inte möjligt att få hyreskontraktet att sluta gälla tidigare men det finns vissa undantag. Ett undantag är om du har brutit mot något som du och förstahandshyresgästen har beslutat om i hyreskontraktet och det avtalsbrottet kan föranleda att ert kontrakt upphör att gälla. Ett andra undantag är om du har brutit mot en bestämmelse i lagen som föranleder att förstahandshyresgästen får säga upp hyreskontraktet att upphöra i förtid, exempelvis om du inte har betalat hyran (12 kap. 42 § JB).
Hyreskontraktet behöver sägas upp för att inte fortsätta att gälla efter avtalstidens slut
Om inte något av undantagen är tillämpbara i ditt fall så finns det inte några möjligheter för förstahandshyresgästen att säga upp hyreskontraktet med dig. Det kan däremot tilläggas att eftersom ditt hyreskontrakt gäller i över nio månader så behöver antingen du eller förstahandshyresgästen säga upp hyreskontraktet för att det inte ska fortsätta att gälla efter den tid som ni har avtalat om (12 kap. 3 § 2 st JB). Uppsägningen behöver ske tre månader före hyreskontraktets avtalstid löper ut (12 kap. 4 § 2 st 3 p och 12 kap. 5 § 1 st JB). Det kan här poängteras att ert hyreskontrakt ändå gäller fram till den tidpunkt ni har avtalat att kontraktet upphör att gälla. I ditt fall alltså ett år från tidpunkten då hyreskontraktet började gälla. Skulle inte någon uppsägning ske så uppkommer ett icke-tidsbestämt hyreskontrakt mellan dig och förstahandshyresgästen om ni inte har avtalat om något annat (12 kap. 3 § 3 st JB)
Hyreskontraktet är inte bindande för hyresvärden
För det fall att förstahandshyresgästens hyreskontrakt upphör att gälla så kan det även vara bra för dig att veta att ditt hyreskontakt med förstahandshyresgästen i sådana fall inte gäller mot hyresvärden. Det beror på att ditt hyreskontrakt bara är bindande mellan dig och förstahandshyresgästen och inte på något sätt är bindande för hyresvärden. Det innebär att hyresvärden inte har någon skyldighet att låta dig bo kvar efter tidpunkten då hyresvärdens och förstahandshyresgästens hyreskontrakt slutar att gälla. Däremot innebär detta scenario antagligen (beroende på ditt hyreskontrakts innehåll) att förstahandshyresgästen begår ett avtalsbrott mot dig. Det i sin tur kan beroende på omständigheterna innebära att du exempelvis kan ha rätt till någon form av skadestånd av förstahandshyresgästen.
Sammanfattning
Det går i huvudregel inte att säga upp ett tidsbestämt hyreskontrakt i förtid men det finns vissa undantag. Eftersom ditt hyreskontrakt gäller för mer än nio månader behöver antingen du eller förstahandshyresgästen säga upp hyreskontraktet för att det inte ska fortsätta gälla efter att avtalstiden upphör. Den uppsägningen behöver ske tre månader i förväg.
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga.
Vänligen,
