Kan man bli tvingad att flytta ut från samägd bostadsrätt?
Hej
Om jag säljer min andel av bostadsrätten på auktion, kan den nya ägaren av mina 50% på något sätt tvinga min bror och hans familj att flytta ut från bostadsrätten?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Om två eller flera gemensamt äger fastighet eller lös sak är samäganderättslagen (SamägL) tillämplig mellan parterna. Bostadsrätt räknas som lös egendom varför lagen enligt dess lydelse inte är tillämplig. Däremot har Högsta domstolen i rättsfallet NJA 1995 s. 478 uttalat att samäganderättslagen ska vara tillämplig i huvudsak även i fråga om bostadsrätter.
Utgångspunkten är att delägarna måste vara överens om allt
Som utgångspunkt vid samägande krävs det att båda delägarna är överens om såväl förfogande som förvaltning av den samägda egendomen (2 § SamägL). Med förfogande avses att delägarna måste vara överens om de t.ex. vill sälja hela det samägda objektet eller hyra ut det. Med förvaltning avses faktiska åtgärder för fastighetens vård. Motsatsvis innebär bestämmelsen att delägarna har rätt att göra vad de vill med sin andel i det samägda. En delägare har rätt att sälja sin andel i samägda, och det kan inte överklagas. Du kan således sälja din andel i bostadsrätten utan att det krävs samtycke av de andra delägarna.
Som delägare kan man begära tvångsförsäljning av den samägda egendomen
Det finns däremot en möjlighet för en delägare att begära tvångsförsäljning av hela bostadsrätten på offentlig auktion. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Den andre delägaren kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.
Under auktionen kan vem som helst lägga bud på det samägda. Vill din bror och hans familj köpa ut den andre delägaren och behålla bostadsrätten kan han således lägga bud under auktionen. Men det innebär även att andra intressenter får möjlighet att lägga bud för att köpa bostadsrätten. Om samtliga delägare är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller det beslutet (12 § första stycket SamägL). Är delägarna inte överens gäller det högsta budet (12 § andra stycket SamägL).
För- och nackdelar med tvångsförsäljning av samägd egendom
Den största fördelen med tvångsförsäljning är att det ger en delägare möjlighet att sälja hela det samägda objektet även om alla inte är överens. Ytterligare en fördel är att det verkliga marknadspriset kommer att visas.
Nackdelarna med tvångsförsäljning är främst kostnaden som uppkommer för god man (lön för visning, auktionskostnader m.m.). En annan nackdel är att det finns en risk att ingen av delägarna lägger det högsta budet och att någon annan i slutändan blir ägare till fastigheten.
Som svar på din fråga innebär det att om du säljer din andel i bostadsrätten till någon annan kan vederbörande begära tvångsförsäljning av hela bostadsrätten. Om din bror och hans familj inte lägger det högsta budet i sådan auktion blir han tvungen att flytta.
Hoppas du fått svar på din fråga!
Vänligen,
