Kan man begära försäljning av fritidshus när man separerar från sambo?

Question

Har en vän som nyligen separerat från sin sambo.

De köpte ett fritidshus under tiden de levde tillsammans, där båda parterna tog lån och äger idag 50% var.

De köpte den för 680000kr och la in 400000kr som insats. Den är värd ca 1.2-1.5 miljoner idag (de har inte gjort någon värdering, utan det är en uppskattning).

Min vän vill nu antingen att de ska sälja fritidshuset eller bli utlöst för att kunna avsluta relationen, men hennes fd sambo vill att de ska behålla stugan tillsammans.

Hur kan hon gå tillväga, och vad har hon för rättigheter och skyldigheter?

Mvh

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!

Då din vän varit sambo är sambolagen (SamboL) tillämplig mellan parterna (1 § SamboL). Dock ingår inte t.ex. fritidshus i samboegendomen och ska då heller inte ingå i en bodelning mellan parterna (7 § SamboL). Eftersom du skriver att de äger 50% av fritidshuset har de ändock ett samägande till vilket samäganderättslagen (SamägL) är tillämplig. Samäganderättslagen är dispositiv vilket innebär att det går att avtala om att lagen inte ska användas. Av din fråga framkommer inte att parterna avtalat bort lagen tidigare, varför jag kommer att utgå från att den kan användas.

Jag kommer i mitt svar nedan att redogöra för vad lagen innebär och vilka möjligheter det ger din vän. Avslutningsvis kommer jag att sammanfatta och ge råd i frågan.

Som delägare i fastigheten kan din vän begära tvångsförsäljning av fastigheten

Din vän kan som delägare kräva att den samägda fastigheten ska säljas på offentlig auktion för gemensam räkning. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Hennes f.d. sambo kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.

Domstolen kan besluta om ett minimipris

Om din vän eller hennes f.d. sambo begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för någon av dem. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning.

Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757).

Rätten utser en god man och delägarna delar på kostnaderna

När rätten beslutar om att fastigheten på din väns begäran ska säljas på offentlig auktion kommer en god man att utses. Vederbörandes uppgift är att ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen (8 § SamägL). De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m. ska delägarna dela på utifrån sin lott i fastigheten (15 § SamägL). I fallet innebär det att om de äger halva fastigheten var så delar de på kostnaderna med hälften var.

Både delägarna och andra kan buda på fastigheten vid en offentlig auktion

Under auktionen har din vän, hennes f.d. sambo och även andra intressenter rätt att lägga bud på fastigheten. Vill din väns f.d. sambo köpa ut henne kan han självklart lägga bud på fastigheten under auktionen. Om din vän och hennes f.d. sambo är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller deras beslut (12 § första stycket SamägL). Är de däremot inte överens gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL).

För- och nackdelar med tvångsförsäljning av samägd egendom

Den största fördelen med tvångsförsäljning av samägd egendom är att det verkliga marknadspriset kommer att visas. Även om parterna kan komma fram till ett marknadspris genom att t.ex. utgå från att taxeringsvärdet ska motsvara 75% av marknadsvärdet eller genom värdering av mäklare, är det inte alltid att det går hand i hand med vad någon är beredd att betala. Slutpriset kan bli såväl högre som lägre i förhållande till värderingen. I realiteten blir marknadspriset det någon är beredd att betala för fastigheten. Ytterligare en fördel är att samäganderättslagen ger en möjlighet att inte vara tvingad till att vara delägare med någon man inte vill vara det med.

Nackdelarna med tvångsförsäljning är dels kostnaden som uppkommer för god man (lön för visning, auktionskostnader m.m.), dels att det alltid finns en möjlighet att någon annan har råd att betala mer än vad din väns f.d. sambo har.

Sammanfattning och råd

Som delägare i en fastighet har din vän möjlighet att begära tvångsförsäljning med stöd av samäganderättslagen. Begäran om tvångsförsäljning inges till tingsrätten som kommer att besluta om försäljning och utse en god man. Den gode mannen ombesörjer visning och försäljning av fastigheten. Kostnaderna delas mellan delägarna utifrån deras lott i den. Om någon av parterna begär det kan tingsrätten besluta om ett minimipris för fastigheten, enligt praxis är det taxeringsvärdet. Minimipriset innebär att fastigheten inte kan säljas hur billigt som helst. I undantagsfall kan det beslutas om ett minimipris som är högre än taxeringsvärdet. Om båda delägarna är närvarande vid auktionen gäller ett bud om båda är ense om att anta det. I annat fall gäller högsta budet, så länge det överstiger minimipriset. Under auktionen kan såväl någon av delägarna som andra intressenter lägga bud på fastigheten.

Mitt råd till din vän är hon antingen kan avtala med sin f.d. sambo om en summa vederbörande ska köpa ut henne för eller att hon begär tvångsförsäljning av fastigheten. Hennes f.d. sambo kan inte "tvinga" henne att de fortsättningsvis ska behålla stugan tillsammans. Vid en värdering kan de t.ex. låta en eller flera mäklare värdera fastigheten alt. utgå från att taxeringsvärdet ska motsvara 75% av fastighetens värde. Kommer de inte överens är en begäran om tvångsförsäljning av fastigheten ett alternativ.

Jag är av uppfattningen att tvångsförsäljning inte ska underskattas! Det tillkommer kostnader för god man och det finns en möjlighet att någon annan än hennes f.d. sambo lägger högsta budet. Däremot kommer det verkliga marknadspriset att visas; oavsett om det priset är lägre eller högre än vad hennes f.d. sambo är villig att ge så är priset det som är mest rättvist.

Om din vän vill ansöka om tvångsförsäljning av fastigheten och är osäker på hur så sker, rekommenderar jag att hon anlitar en jurist för ändamålet. Jag kan varmt rekommendera att hon bokar tid med någon av våra duktiga jurister hos Lawline!

Hoppas du fått svar på din fråga!

Vänligen,