Kan man begära försäljning av en samägd fastighet?
Jag och min särbo har köpt ett radhus tillsammans och vi äger 50/50 och alla möbler och allt har vi köpt gemensamt men nu så vill jag sälja för att jag och han har gått isär hur går jag till väga för vi pratar inte med varandra ? Han bor i huset men är inte inskriven där
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Jag förstår din fråga som att du önskar att sälja din andel av fastigheten som du samäger med din särbo genom en försäljning, men att delägaren (särbon) vägrar kommunicera. Nu undrar du om du kan få till en försäljning av fastigheten.
I din situation så blir lagen om samäganderätt (SamägL) tillämplig. SamägL behandlar situationer då två eller flera äger andelar av en fastighet, vilket verkar vara situationen som du befinner dig i just nu.
Kan du begära tvångsförsäljning av fastigheten?
Huvudregeln som gäller vid samägd egendom är att alla beslut som handlar om förvaltning av egendomen ska beslutas i samförstånd (2 § SamägL). Utifrån uppgifterna du har lämnat så framstår det som att delägarna (du och särbon) antingen är oeniga alternativt inte kommunicerar.
Ifall ni var i samförstånd skulle försäljningen vara oproblematisk förutsatt att ni följer formkraven för en fastighetsförsäljning enligt 4 kap. jordabalken.
Om delägarna inte lyckas komma överens om hur fastigheten ska förvaltas, så kan faktiskt en delägare framtvinga en försäljning av fastigheten på offentlig auktion (6 § SamägL). Detta kan du få till genom att ansöka om en sådan hos en domstol. Processen innebär att domstolen (tingsrätten) utser en god man som tar hand om försäljningen av fastigheten (9 § st. 2 SamägL).
Är det möjligt för din särbo att invända tvångsförsäljningen?
Det finns två invändningar som skulle kunna yrkas. Det första är att synnerliga skäl föreligger och det andra är genom ett minimikrav som försäljningsbeloppet måste uppgå till.
Tvångsförsäljning av en fastighet kan alltså yrkas av en delägare fastän samtycke från andra delägare saknas, däremot finns som sagt ett undantag till denna möjlighet. Undantaget gäller ifall det finns synnerliga skäl som talar mot att en försäljning kan ske. Detta är dock ett väldigt högt satt rekvisit och det krävs typiskt sett mycket för att anse att synnerliga skäl föreligger.
Eftersom jag inte vet orsaken bakom att din särbo vägrar/undviker att sälja fastigheten så kan jag inte med säkerhet uttala mig kring hens möjlighet att aktualisera undantaget. Däremot kan jag konstatera att det typiskt sett krävs mycket för att anse att synnerliga skäl föreligger, så att jag tänker utgå från att hen inte uppfyller detta krav.
Vi vet alltså att du har en möjlighet att kräva en försäljning på offentlig auktion, men till vilket pris kommer fastigheten kunna säljas? Enligt den andra invändningen (se 9 § SamägL) så kan vardera delägaren vid domstol yrka på ett visst belopp som försäljningen minst måste uppgå till. Detta kan förmodligen försvåra din möjlighet att få fastigheten såld snabbt, men viktigt att påpeka är att minimikravet inte får vara en fantasisumma. Vid yrkande av alldeles för stora minimibelopp kommer förmodligen ett lägre och realistiskt pris att sättas av domstolen.
Handlingsplan
Jag skulle i första hand uppmuntra din särbo att kommunicera och komma överens om hur försäljningen kommer ske då det ligger i båda era intressen att få till en så lönsam försäljning som möjligt. Om hen fortfarande vägrar, bör du nämna din möjlighet att begära tvångsförsäljning på offentlig auktion enligt 6 § SamägL till hen.
Om hen vägrar att samarbeta med försäljningen, så bör du få en mäklare att kolla på fastigheten och uppskatta värdet av den. Denna uppgift skulle kunna läggas fram till domstolen för att fastställa ett rimligt minimibelopp. Med ett realistiskt minimibelopp ökar möjligheterna för att någon köper fastigheten samt att din särbo inte invänder med en fantasisumma. På detta sätt lär du snabbare bli kvitt fastigheten.
Jag hoppas du fick svar på din fråga och blir kvitt fastigheten snart!
Många vänliga hälsningar,
