Kan jag tvinga min bror att sälja sin andel i fastigheten vi ärvde efter vår mor?

2018-10-22 i Samägandeavtal
FRÅGA
<p>Mon och min brors mor gick bort den 4 februari 2016 och min bror och jag ärvde fasigheten som hon och hennes man bodde i. De hade äktenskapsförord så fastigheten blev vår. Det fanns även ett löfte om att jag skulle lösa ut min bror med 500 000 kr och själv bo i fastigheten. Nu är det så att vår styvpappa bor kvar i huset och jag vill lösa min bror med löfte om att vår styvfar får bo kvar. Nu har min bror backat och vill inte hjälpa mig få ägandet av huset då han är "rädd att vår styvfar ska bli åsidosatt". Vår styvfar bor där till självkostnadspris och betalar således ingen hyra. Jag har svårt att få till ett lån och långivarna vill att jag skall stå på hela lagfarten för att få lånen och att vi skall skriva en skuldsedel mellan oss, min bror och jag, och det vägrar min bror att göra. </p><p>Vad har jag för chanser att få detta köp att gå i lås, kan han vägra detta då vi alla kommit överens om att jag skulle ha huset när mor var borta. Min bror är inte alls intresserad av huset och vill inte ha det. Som det ser ut idag har jag ingen som helst fördel av mitt arv efter mor. Hon ville att jag skulle ha det och att det inte skulle säljas vidare utan att jag skulle lösa min bror med 500 000, taxeringsvärdet vid hennes bortgång var 945 000. Idag bor jag i fastigheten tillsammans med min styvfar och har så gjort sedan hösten 2016.</p>
SVAR

<p>Hej!</p><p>Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!</p><p>I detta fall tycks det som att du och din bror äger fastigheten och byggnaden med samäganderätt. Sådan uppstår bland annat i de fall delägarna ej av fri vilja erhållit samäganderätt, exempelvis vid arv. Lagen är dispositiv och kan således avtalas bort, men det finns inget i din fråga som tyder på att du och din bror avtalat bort samäganderättslagen (<a href="https://lagen.nu/1904:48_s.1" target="_blank"><b>SamägL</b></a>). Eftersom du inte nämner något om ett sådant avtal utgår jag från reglerna som återfinns i lagstiftningen.</p><p><b>Delägares möjlighet att begära förvaltare av samägda fastigheten eller framtvinga en försäljning</b></p><p>Kan delägare av en fastighet inte enas finns det möjlighet att vända sig till tingsrätten i den domkrets fastigheten är belägen. Tingsrätten utser i sådana fall en förvaltare som kan hjälpa till att medla och sköta andra praktiska frågor beträffande fastigheten (<a href="https://lagen.nu/1904:48_s.1"><b>3 § </b><b>SamägL</b></a>).</p><p>Delägare kan även kräva att den samägda fastigheten ska säljas på offentlig auktion. Detta är ett effektivt medel i de fall en av delägarna inte vill sälja sin andel. Ansökan om en sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Din bror kan huvudsakligen inte förhindra försäljningen. Undantaget till denna regel är dock de fall det finns synnerliga skäl, vilka kan medföra anstånd med den framtvingade försäljningen (<a href="https://lagen.nu/1904:48_s.1#P6S1" target="_blank"><b>6 § SamägL</b></a>). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strikt och anstånd med försäljningen beviljas inte ofta. Det ska dock noteras, att egendomen under den offentliga auktionen utbjuds för gemensam räkning, vilket innebär att hela fastigheten utbjuds; inte enbart din brors andel. Det kan alltså tyckas något motsägelsefullt att du ska framtvinga en försäljning av fastigheten, varpå andra spekulanter "bjuds in", och du riskerar förlora fastigheten. Detta följer av att det är oftast så att tvångsförsäljning sker i de fall resterande fastighetsägare motsätter sig en ägares vilja att sälja sin andel. </p><p><b>Rätten utser en god man och ni delar på kostnaderna</b></p><p>I de fall rätten beslutar om att fastigheten ska säljas under offentlig auktion, kommer en god man utses. Dennes uppgift är att ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen (<a href="https://lagen.nu/1904:48_s.1#P8S1" target="_blank"><b>8 § SamägL</b></a>). De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m., ska ni som delägare dela på (<a href="https://lagen.nu/1904:48_s.1#P15S1" target="_blank"><b>15 § SamägL</b></a>). I ert fall innebär det, att om ni äger halva fastigheten var, delar ni på kostnaderna med hälften var.</p><p><b>Slutsats</b></p><p>Du kan inte tvinga din bror att sälja sin andel av fastigheten till dig. Däremot kan du ansöka om förvaltare, som kan medla er emellan. Du kan även ansöka om att fastigheten försäljs vid offentlig auktion. Detta är dock något motsägelsefullt, eftersom du vill bo kvar i/ha kvar fastigheten. I sådana fall tvingas du köpa fastigheten åter under den offentliga auktionen. Detta är dock riskabelt, eftersom andra intressenter kan påverka budgivningen.</p><p>De överenskommelser som du nämner tycks vara muntliga och är av den anledningen svåra att bevisa.</p><p>Jag rekommenderar att du upprättar ett hyresavtal med er styvfar. På så vis försäkrar du din bror om att styvfadern får bo kvar i huset. Därefter skulle din bror kunna sälja sin del i fastigheten till dig.</p><p><i>Jag kommer att ringa dig onsdag den 24:e oktober ca kl. 17.00. Om tiden inte passar kan du mejla mig på pontus.schenkel@lawline.se. Jag föreslår att vi under samtalet utreder saken mer ingående.</i></p><p>Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!</p><p>

Pontus Schenkel
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll