Kan jag tvinga fram försäljning av en samägd fastighet?
Vi är Skilda sedan 2007 men har ett fritidshus fjällstuga, tillsammans som jag byggt men som inte är klart.
Ingen av oss har ekonomisk möjlighet att ta in snickare för att göra klart huset.
Jag vill sälja och har 2015 o 2017 drabbats av cancer som jag besegrat. På fastigheten finns ett litet hus på 16 kvm som går att övernatta i.
Jag tycker att vi måste sälja men mitt ex vill ha kvar sin del. Vi har två barn som inte har ekonomisk möjlighet att gå in som ägare.
Jag vill driva igenom en försäljning, hur gör jag. Ingen värdering är gjord än.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Jag kommer i mitt svar att utgå från att du och ditt ex inte har något samägandeavtal i vilket ni avtalat bort samäganderättslagen (SamägL). Samäganderättslagen innehåller de regler som gäller vid samägda saker och fastigheter. Det är dock möjligt att avtala om att lagen inte ska användas alls, eller att delar av den inte ska användas. Eftersom du inte nämner något om ett sådant avtal utgår jag från lagens regler.
Jag kommer först i svaret att gå igenom vad som gäller enligt lagen. Sist i svaret sammanfattar jag kort samt ger en kommentar med råd till dig i det enskilda fallet. Orkar du inte läsa igenom hela svaret kan du således få en bra uppfattning om vad som gäller genom att direkt hoppa till sammanfattningen i slutet.
Du kan som delägare i den samägda fastigheten framtvinga en försäljning
Som delägare kan du kräva att den samägda fastigheten ska säljas på offentlig auktion för gemensam räkning. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Ditt ex kan som delägare normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.
Domstolen kan besluta om ett minimipris
Om någon av delägarna (du eller ditt ex) begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för delägarna. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning. Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757).
Under auktionen gäller att om du och ditt ex är närvarande och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller det beslutet (12 § första stycket SamägL). Är ni däremot inte ense gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL).
Rätten utser en god man och ni delar på kostnaderna
När rätten beslutar om att fastigheten på din begäran ska säljas på offentlig auktion kommer en god man att utses. Vederbörandes uppgift är att ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen (8 § SamägL). De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m. ska ni som delägare dela på utifrån er lott i fastigheten (15 § SamägL). I ert fall innebär det att om ni äger halva fastigheten var så delar ni på kostnaderna med hälften var.
Sammanfattningsvis finns det en möjlighet att driva igenom en försäljning, även om ditt ex inte vill det. Eftersom ni äger fastigheten gemensamt kan du begära att tingsrätten ska besluta att den säljs på offentlig auktion. Det kommer av rätten i sådana fall att utses en god man som sköter försäljningen.
Om du, eller ditt ex, vill ha ett minimipris kan det begäras att domstolen ska besluta om ett sådant. Fastigheten får i sådana fall inte säljas under minimipriset. I normalfallet ska minimipriset motsvara taxeringsvärdet. Det finns dock praxis som pekar på att det i det enskilda fallet kan göras avsteg från den principen och minimipriset i vissa fall sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris. Vid en auktion blir ett bud vinnande om du och ditt ex är ense om det. Är ni inte ense gäller istället det högsta budet (så länge det överstiger ett eventuellt minimipris). För de kostnader som uppkommer för god man, auktion m.m. delar ni på kostnaden utifrån hur stor del i fastigheten ni äger.
Mitt råd till dig är att om du inte kan komma överens med ditt ex och vill driva igenom en försäljning är det möjligt. Möjligheten till offentlig auktion är ett rättvist sätt att sälja en samägd fastighet, även om den ena parten inte vill det. Vid auktion kommer det verkliga marknadspriset att visas. Vid en auktion får ni givetvis även själva lägga bud om ni vill det. Vill t.ex. ditt ex köpa ut dig men ni inte kan enas om vilket belopp som ska gälla, då kan hen lägga ett bud i auktionen med förhoppning om att ge det vinnande budet.
Är du osäker på hur din ansökan till tingsrätten ska skrivas och/eller vill ha rådgivning utöver det jag gett dig råder jag dig att vända dig till en jurist. Mitt svar är skrivet endast utifrån de omständigheter du presenterat i din fråga. Vänder du dig till en jurist kan du få ett djupare svar och hjälp med ansökan till tingsrätten. Jag vill särskilt rekommendera våra duktiga jurister hos Lawline som du är varmt välkommen att boka en tid med!
Hoppas du fått svar på din fråga och lycka till!
Vänligen,
