Kan jag som fastighetsägare säga upp den förra ägarens avtal gällande bryggor och friggebodar uppförda på min mark och av en annan person?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).
Och det korta svaret på din faktiska (och enda) fråga, dvs. den som lyder ”Vad händer i detta läge?”, är att det helt och hållet beror på vad du vill göra, vilket inte riktigt framgår av din ärendebeskrivning. Vidare saknas enligt uppgift en karta, men du uppger samtidigt att ”alla villkor finns med”, vilket jag tolkar som att arrendestället och dess område trots allt är beskrivet och på något sätt manifesterat i det skriftliga avtalet. Utifrån antagandet att bryggorna och friggeboden inte omfattas av den nuvarande upplåtelsen, alltså det aktuella bostadsarrendet, kan följande anföras.
Allmänna hållpunkter
Den nyttjanderätt av ytterligare mark som den förra fastighetsägaren upplät vid vattnet och som numera används av arrendatorn för bruk av bryggor och friggebod behöver inledningsvis definieras rättsligt. Och i förevarande fall är det, såvitt jag kan bedöma, fråga om ett s.k. lägenhetsarrende.
Enligt 8 kap. 1 § 1 st. JB gäller att upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag kan ske som jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende. Av bestämmelsens andra stycke framgår att lägenhetsarrende föreligger när jord upplåtits på arrende för annat ändamål än jordbruk och upplåtelsen inte är att anse som bostadsarrende eller anläggningsarrende, vilket är fallet beträffande bryggorna och friggeboden. Det handlar som sagt alltså om ett lägenhetsarrende i det här fallet. I 8 kap. 3 § 3 st. JB sägs förvisso att avtal om lägenhetsarrende ska upprättas skriftligen, om inte annat är överenskommet. Gissningsvis får det anses underförstått att den förra ägaren och arrendatorn över tid och genom en slags tyst överenskommelse (eller möjligen en uttrycklig och muntlig sådan) har accepterat att avtalet inte är skriftligt i den delen som avser bryggorna och friggeboden.
Kan du säga upp lägenhetsarrendet? Om ja, vad gäller?
Det korta svaret på den första frågan lyder ja. I den här delen saknar arrendatorn besittningsskydd. Det verkar inte heller finnas någon avtalad uppsägningstid. Av 8 kap. 5 § JB följer att om arrendetiden vid ett lägenhetsarrende inte är bestämd upphör avtalet att gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från det att uppsägningen skedde. Fardag är för övrigt den 14 mars, se 8 kap. 4 § 3 st. JB. I den förstnämnda bestämmelsens sista mening anges dock att annat kan gälla om viss uppsägningstid är avtalad. Det innebär att parterna, vid avtal om lägenhetsarrende, med giltig verkan kan bestämma en annan uppsägningstid, såväl kortare som en längre sådan. Om så sker torde rätten till fardag upphöra. Avtalsfriheten är tämligen långtgående på det här området. Notera även att en uppsägning ska vara skriftlig, om inte ett skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas, se 8 kap. 8 § 1 st. JB.
Som nyttjanderättshavare har man som sagt inget besittningsskydd vid avtal om lägenhetsarrende, vilket i sin tur innebär att om ingenting annat är överenskommet, och innehållet i ett muntligt och/eller konkludent ingånget avtal inte går att fastställa kan en uppsägning av ett lägenhetsarrende egentligen ske helt utan angivande av sakliga skäl (konkludent avtal = tyst avtal och/eller avtal slutet genom parternas ageranden). Det betyder att du torde ha ett mycket gott utgångsläge och dessutom alltid kan säga upp för villkorsändring. Värt att nämna är också bestämmelsen i 8 kap. 30 § JB vari sägs att arrendenämnden har till uppgift att medla i arrendetvister och att pröva frågor om bl.a. förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende eller bostadsarrende och fastställande av villkoren för sådan förlängning. Men lägenhetsarrenden nämns inte.
Vad händer med arrendatorns egendom vid en uppsägning?
Enligt 8 kap. 21 § 1 st. JB gäller att om arrendatorn har uppfört egen byggnad på arrendestället eller om han eller hon i övrigt har nedlagt kostnad på detta utöver vad som ålegat honom eller henne, ska byggnaden eller vad som annars utförts erbjudas jordägaren (dig) till inlösen när arrendatorn frånträder arrendet. Har jordägaren inte inom en månad från det erbjudandet lämnades förklarat sig villig att anta detta får arrendatorn föra bort egendomen eller överlåta den till en tillträdande arrendator. Om arrendatorn för bort egendomen, ska han eller hon dock återställa arrendestället i tjänligt skick. Men om du som fastighetsägare (jordägare) inte vill förvärva arrendatorns egendom, i det här fallet bryggorna och friggeboden, bedömer jag att denne måsta plocka bort allt och därutöver återställa marken inte bara i tjänligt skick utan, så långt det är möjligt, i ursprungligt skick, se hovrättsfallet RH 2001:80.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
