Kan jag säga upp min inneboende till förverkande om denne brutit mot en avtalsenlig skyldighet?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag uppfattar din fråga som att din mor har en inneboende i sitt hus, med kravet att han får bo där om han är nykter. Detta kravet har han brutit, och din mor vill att han ska flytta. Din mor har sagt upp honom med 3 månaders uppsägningstid, men du undrar ifall hyresavtalet kan ses förverkat och han kan flytta omgående.
Det framgår inte tydligt i frågan om din mor bor i en bostadsrätt eller i en hyresrätt, men då du skriver "hus" tolkar jag det som att hon äger huset och inte hyr det. Hyra regleras huvudsakligen i den så kallade Hyreslagen i Jordabalken (JB) 12 kap. Då din mor har inneboende i sitt hus regleras hyra i första hand genom lag om uthyrning av egen bostad, den så kallade privatuthyrningslagen, som kompletteras av Hyreslagen. I enlighet med privatuthyrningslagen 1 § 1 st gäller lagen när uthyrning sker utanför näringsverksamhet och inte för fritidsändamål. Enligt 2 st gäller Hyreslagen om inte annat föreskrivs i privatuthyrningslagen. Alltså lagen om uthyrning av egen bostad påverkar den som hyr ut en bostad privat, och gäller även om man upplåter en del av sin bostad, t.ex ett möblerat rum. Lagen gäller dock inte om upplåtelsen gäller hyresrätt i andra hand, då tillämpas istället JB 12 kap. I mitt svar kommer jag därför tillämpa både privatuthyrningslagen och Hyreslagen.
Gällande bestämmelser
I enlighet med JB 12 kap 41 § gäller som huvudregel att din mor inte får inrymma utomstående personer (inneboende) i bostaden om det kan medföra men.
Möjlighet till förverkande
Möjligheten att få hyreskontraktet förverkat med omedelbar avflytt för din mors inneboende, bör kunna aktualiseras i enlighet med JB 12 kap 42 § p 7 - "lägenheten används i strid med 41 §" - då inrymmandet av den inneboende kan anses utgöra men mot din mor.
Din mor skulle även kunna åberopa JB 12 kap 42 § p 11 då hyresgästen (den inneboende) åsidosatt en avtalsenlig skyldighet - att hålla sig nykter - vilket är en skyldighet som går utöver hyresgästens (inneboendes) skyldigheter enligt JB 12 kap. Att din mors inneboende ska lyda skyldigheten enligt avtalet kan påvisas anses vara av synnerlig vikt för din mor.
Besittningsskydd
Värt att notera är att någonting som kan påverka hyresförhållandet är besittningskyddet. Besittningsskydd innebär att hyresgästen har rätt att bo kvar även om hyresvärden säger upp avtalet. Det är som sagt svårt för mig att avgöra om avtalet avser en hyresrätt eller en bostadsrätt, men om avtalet gäller en hyresrätt har en inneboende rätt till uppsägningstid om man hyr ut sin bostad i andra hand. Besittningsskyddet uppkommer dock först efter 2 år för en andrahandshyresgäst (inneboende) enligt JB 12 kap 45 § p 1. Däremot får inte en inneboende som hyr bostad av en privatperson besittningsskydd (om din mor äger huset och hyr ut det till den inneboende). Detta i enlighet med privatuthyrningslagen 3 § 3 st.
Sammanfattande bedömning
Alltså, jag rekommenderar din mor att åberopa de två punkterna i JB 12 kap 42 § som jag har nämnt ovan. Oavsett har din mor rätt att säga upp den inneboende med 3 månaders uppsägningstid. Att notera är även besittningsskyddet. Som jag uppfattar din fråga gäller hyresavtalet uthyrning privat, dvs av din mors hus som hon äger, och därför har den inneboende inget besittningsskydd och din mor kan säga upp avtalet och den inneboende kan inte kräva att bo kvar efter de 3 månaderna i uppsägningstid.
Jag hoppas att jag svarat på alla frågor tydligt, men om du har fler frågor eller funderingar är du varmt välkommen att åter kontakta oss på Lawline!
Med vänliga hälsningar
