Kan jag säga upp hyresavtalet i förtid om bolaget som hyr byter ägare?
Hej, Jag hyr ut ett förråd till ett företag som nyss blivit sålt, avtalet löper till 31/12 2021 och skall sägas upp senast 9 månader före hyrestidens utgång annars förlängs det med 1 år. Företaget som hyr har samma organisations nr men har bytt namn. Kan jag säga upp dom före 2021?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar om hyresavtalet du har med din hyresgäst upphör att gälla, eller om du kan avsluta avtalet i förtid, nu när företaget som hyr förrådet har sålts. De regler som är relevanta i din situation hittar du i Jordabalkens 12:e kapitel.
I mitt svar kommer jag att börja med att redogöra för några olika sätt ett företag kan överlåtas och vilken form jag tror det rör sig om i ditt fall. Därefter kommer jag att gå in på vilken betydelse detta har för ditt hyreskontrakt och om kontraktet består efter en företagsöverlåtelse eller inte.
Aktieöverlåtelse eller inkråmsöverlåtelse?
En inkråmsöverlåtelse innebär att ett företag säljer själva rörelsen, eller delar av den beroende på hur stor del av rörelsen som köparen är intresserad av. Överlåtelsen kan inkludera materiella anläggningstillgångar (såsom maskiner, möbler och annat) samt immateriella tillgångar (t.ex. varumärken och patent). Även andra rättigheter, i form av avtal, kan ingå i inkråmsöverlåtelsen.
En aktieöverlåtelse, å andra sidan, innebär att köparen övertar hela rörelsen och fortsätter att driva den på samma eller liknande sätt som den tidigare ägaren. Då ingår alla tillgångar, skulder, personal och ingångna avtal, med mera. Företaget har då var samma organisationsnummer, vilket gör att jag bedömer det som sannolikt att din hyresgäst överlåtit sitt bolag genom en aktieöverlåtelse, även om den nye ägaren bytt namn på bolaget.
Övergår hyresavtalet vid en aktieöverlåtelse?
En allmän huvudregel är att en hyresrätt inte får överlåtas utan hyresvärdens samtycke, det vill säga att du måste godkänna en ny hyresgäst för att avtalet ska fortsätta gälla (JB 12:32).
Just den bestämmelsen blir dock sannolikt inte aktuell i ditt fall eftersom det gäller vid överlåtelser av hyresrätten. När ett företags säljs genom en aktieöverlåtelse så förblir hyresgästen densamma, eftersom bolaget är hyresgästen. Att bolaget byter ägare påverkar alltså inte hyresförhållandet mellan dig och bolaget. Samma villkor gäller alltså i förhållande till den nye ägaren. Om avtalet gäller fram till 31 december 2021 så har du ingen möjlighet att säga upp det i förtid, om inte den nye ägaren begår något avtalsbrott. I vissa hyresavtal finns klausuler som ger en rätt till uppsägning vid ägarskifte, men om ni inte har någon sådan i ert avtal så finns tyvärr inte den möjligheten rättsligt sett.
Om du önskar att säga upp avtalet i förtid kan du dock alltid ha en dialog med företaget. Det finns inget som hindrar om att ni kommer överens om en ändring i avtalet.
Sammanfattningsvis
Utgångspunkten alltså att ett hyresavtal består även om bolaget som är hyresgäst byter ägare. Anledningen till detta är att det är bolaget som är hyresgästen. Så länge bolaget består i samma form efter överlåtelsen, genom att alla aktier överlåts och organisationsnumret kvarstår, så förändras ingenting i förhållandet till dig som hyresvärd. Avtalet gäller därför fram till slutdatumet, precis på samma sätt det gjorde innan överlåtelsen.
I slutändan är det dock avtalet som styr vilka möjligheter du har att säga upp det i förtid, så beroende på hur det är utformat kan det kanske finnas möjligheter som jag inte känner till. Baserat på min bedömning av din situation utifrån ett avtal som är baserat på lagstiftningen så skulle jag dock säga att det står sig.
Med detta hoppas jag att du fick svar på din fråga.
Vänliga hälsningar,
