Kan jag överlåta fastighet trots överlåtelseförbud?
Jag har av föräldrarna fått ett fritidshus som gåva (som betalats av enligt gåvobrevets betalningsplan) som enskild egendom vilket jag äger rätt att ändra på genom äktenskapsförord. Det står också att fastigheten inte får försäljas eller överlåtas på annan utan föräldrarnas samtycke.
Jag och min hustru vill nu renovera och bygga ut, dvs investera våra gemensamma tillgångar i huset och därför göra hustrun till ägare av halva fastigheten. Hur gör jag det utan blanda in föräldrarna som nu är gamla och delvis dementa?
Lawline svarar
Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!
Jag kommer nedan att beskriva förhållandet mellan giftorätt och äganderätt, innebörden av överlåtelseförbud samt hur ni kan påverka er situation genom ett äktenskapsförord. Därefter kommer jag kort beskriva de handlingsalternativ jag bedömer att ni har. Längst ner finner du kontaktuppgifter till mig.
Kort om giftorätt & äganderätt
Viktigt för förståelsen av mitt svar är att vara medveten om skillnaden mellan giftorätt och äganderätt. All egendom som inte är enskild är giftorättsgods (7 kap 1 § äktenskapsbalken). Egendom som är giftorättsgods ingår i en framtida bodelning och värdet av egendomen kommer då att delas mellan makarna (10 kap 1 § äktenskapsbalken). Att den ena makens egendom är giftorättsgods betyder dock inte att den andra maken får äganderätt till egendomen.
Innebörden av överlåtelseförbudet
Grunden för överlåtelseförbud är att detta är ett villkor från gåvogivaren (i detta fall dina föräldrar) som ska respekteras. Av den anledningen krävs alltså samtycke för överlåtelse av fritidshuset. Överlåtelseförbud kan dock ha något olika räckvidd och då dess formulering finns antecknad hos lantmäteriet bör utformningen av överlåtelseförbudet bli avgörande. Överlåtelseförbud i kombination med avsaknad av samtycke utgör nämligen så kallat lagfartshinder vilket innebär att din fru inte skulle kunna registreras som formell ägare av fastigheten i strid med överlåtelseförbudet (20 kap 14 § jordabalken).
Hur ni kan påverka situationen genom äktenskapsförord
Att du äger fritidshuset som enligt gåvobrevet är din enskilda egendom innebär att huset i nuläget (inkl. renoveringar som ni bekostat gemensamt) skulle hamna helt utanför en eventuell bodelning. Du och din hustru kan dock ändra fritidshusets karaktär från enskild egendom till giftorättsgods genom äktenskapsförord. Detta i och med att dina föräldrar givit sitt samtycke till detta redan i gåvobrevet. Äktenskapsförord ska upprättas skriftligen, vara undertecknat av er båda, samt registreras hos Skatteverket för att vara giltigt (7 kap 3 § äktenskapsbalken).
Om ni väljer att göra fritidshuset till giftorättsgods kommer du fortfarande vara ägare, men värdet kommer att ingå i en eventuell bodelning. Den konkreta innebörden blir alltså att din fru i så fall skulle ha rätt till halva värdet av fritidshuset vid bodelning. Beroende på den exakta utformningen av överlåtelseförbudet kan detta dock hindra att äganderätten överförs till din fru genom bodelning. Vid en bodelning där fritidshuset ingår skulle i så fall fritidshuset falla på din lott, medan din fru får kompensation i form av annan egendom eller pengar motsvarande det värde hon har rätt till.
Handlingsalternativ
Utifrån din fråga gör jag bedömningen att överlåtelseförbudet hindrar överföring av äganderätten till din fru. Hur ni smidigast löser situationen beror på vilket resultat ni är ute efter:
A) Är ert mål huvudsakligen att din fru vid en framtida bodelning ska få del av det värde hon tillför till fritidshuset är ett alternativ att ni nöjer er med att upprätta ett äktenskapsförord. Genom att göra huset till giftorättsgods kommer som redan nämnt värdet att ingå i en framtida bodelning och därmed delas mellan er. Din fru får alltså på detta sätt ett latent anspråk på hälften av det totala värdet. Någon äganderätt till huset bör dock aldrig aktuell för din fru genom detta handlingsalternativ.
B) Är det resultat ni vill åstadkomma att din fru blir formell ägare av halva fritidshuset måste någon form av överlåtelse ske. I och med överlåtelseförbudet krävs dock samtycke från dina föräldrar för att lantmäteriet ska kunna bevilja din fru lagfart och registrera henne som ägare. Min bedömning är alltså att ni inte kan komma runt detta samtyckeskrav.
_____
Hoppas du fått svar på din fråga! Om något känns oklart eller om du har följdfrågor på mitt svar är du varmt välkommen att höra av dig till mig per mail, malin.gustavsson@lawline.se.
Vänliga hälsningar,
