Kan jag köpa ut mitt syskon ur samägd fastighet med tvång?
Jag och mitt syskon har ärvt en stuga, vi äger hälften var. Stugan är inte färdigbyggd.
Jag vill bygga klart stugan men mitt syskon har inte pengar, samt att hen vägrar prata med mig. Hen svarar ej på meddelanden eller samtal.
Kan jag på något vis tvinga hen att sälja sin del av stugan till mig, dvs att jag köper ut hen?
Eftersom hon inte har några pengar kommer stugan blir stående ofärdig.
Undrar även om det, rent juridiskt, är korrekt att hen ignorerar mig när jag vill prata om fastigheter vi samäger? Eller är hen tvungen att diskutera de saker som involverar fastigheten?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Eftersom du och ditt syskon äger fastigheten med 50% var kommer jag i mitt svar utgå från att det är ett samägande för vilket samäganderättslagen (SamägL) är tillämplig. Lagen är tillämplig när två eller fler gemensamt äger egendom såsom en fastighet. Lagen går att avtala bort, dvs det kan inför att man ingår ett samägande att ersätta lagen med ett samäganderättsavtal. Då du ej informerat i din fråga om att sådant finns, utgår jag från att lagen i sin helhet är tillämplig.
Jag kommer inledningsvis att redogöra för vad som gäller för förvaltningen av fastigheten och beslutsrätten. Därefter redogör jag för hur du kan gå tillväga för att köpa ut ditt syskon. Avslutningsvis kommer jag att sammanfatta mitt svar och ge råd i ditt fall. För ett snabbt svar och rådgivning kan du således scrolla ner till slutet av svaret.
Som delägare ska ni besluta gemensamt om fastighetens förvaltning
Alla beslut som rör den samägda fastigheten måste tas gemensamt av er två som delägare. Du kan själv fatta beslut i undantagsfall, då måste det däremot röra sig om akuta räddningsåtgärder eller reparationer som är absolut nödvändiga (2 § SamägL). Ett alternativ för det fall att man som delägare inte kan enas om hur egendomen ska skötas är att begära att tingsrätten utser en god man. Den gode mannens uppgift blir att fatta beslut som gäller för alla delägare och väga deras intressen mot varandra (3 § SamägL).
Ditt syskon är i princip inte tvungen att prata med dig om fastigheten. Som jag förstår det utifrån din fråga har hen heller inte råd att utföra några renoveringar av stugan. I ett sådant fall är det tveksamt om det är någon nytta med att begära en god man för ändamålet. En god man kommer att väga era intressen mot varandra och är det inte verkligen så att stugan måste renoveras är det en risk att så heller ej sker. Ytterligare ett problem är att ditt syskon, efter vad du beskriver, oavsett vilket inte har råd att stå för kostnaden.
Du kan som delägare begära tvångsförsäljning av den samägda fastigheten
Du kan som delägare kräva att den samägda fastigheten ska säljas på offentlig auktion för gemensam räkning. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Ditt syskon kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.
Domstolen kan besluta om ett minimipris om någon av delägarna begär det
Om du eller ditt syskon begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för någon av er. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning.
Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757).
Vid tvångsförsäljning utser rätten en god man och ni delar på kostnaderna
När rätten beslutar om att fastigheten på en delägares begäran ska säljas på offentlig auktion kommer en god man att utses. Vederbörandes uppgift är att ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen (8 § SamägL). De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m. ska ni dela på utifrån er lott i fastigheten (15 § SamägL). I fallet innebär det att eftersom ni äger halva fastigheten var så delar ni på kostnaderna med hälften var.
Både delägarna och andra kan lägga bud på fastigheten vid en offentlig auktion
Under auktionen har du rätt att lägga bud på fastigheten för att på så vis köpa ut ditt syskon. Observera dock att vid tvångsförsäljning är det en offentlig auktion vilket innebär att även andra intressenter kan lägga bud. Om du och ditt syskon är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller ert beslut (12 § första stycket SamägL). Är ni däremot inte överens gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL).
För- och nackdelar med tvångsförsäljning av samägd egendom
En stor fördel med tvångsförsäljning är att det ger möjlighet för en delägare att inte vara tvingad till att fortsättningsvis äga något gemensamt. Ytterligare en fördel är att det verkliga marknadspriset kommer att visas. Även om ni kan komma fram till ett marknadspris genom att t.ex. utgå från att taxeringsvärdet ska motsvara 75% av marknadsvärdet eller genom värdering av mäklare, är det inte alltid att det går hand i hand med vad någon är beredd att betala. Slutpriset kan bli såväl högre som lägre i förhållande till värderingen. I realiteten blir marknadspriset det någon är beredd att betala för fastigheten.
Nackdelarna med tvångsförsäljning är dels kostnaden som uppkommer för god man (lön för visning, auktionskostnader m.m.), dels att det alltid finns en risk att någon annan har råd att betala mer än vad du har.
Sammanfattningsvis är inte ditt syskon tvunget att diskutera de saker som involverar fastigheten. De möjligheter som finns när man inte kan enas är att antingen begära en god man som tar besluten eller att begära tvångsförsäljning av fastigheten. Begär du tvångsförsäljning kommer det att utses en god man vars uppgift blir att ombesörja visning och auktion. Kostnader för vederbörandes arbete delas sedan på er delägare utifrån er andel i fastigheten. Vid auktionen har såväl du som andra intressenter möjlighet att lägga bud på fastigheten. Det innebär att det är en väg för dig att köpa ut ditt syskon, men också en risk ifall någon har råd att bjuda mer än du själv har råd med.
Mitt råd till dig är att i första hand försöka komma överens med ditt syskon. Jag har full förståelse för att det kan vara svårt om hen inte vill diskutera fastigheten. När du nu vet vilka möjligheter du faktiskt har (t.ex. att begära tvångsförsäljning) kan det eventuellt vara ett argument för att få till stånd en diskussion och att få hen att lyssna. Vill hen inte utföra några renoveringar kan du ju erbjuda dig att köpa vederbörandes andel och se om ni kan komma överens.
Lyckas du ändock inte att nå fram till ditt syskon och enas, alternativt att hen inte vill godta det pris du erbjuder, återstår i princip bara tvångsförsäljning. Genom en tvångsförsäljning har du möjlighet att köpa ut ditt syskon oavsett om hen vill det eller ej. Det finns alltid en risk att någon annan har råd att bjuda mer, dock är jag av uppfattningen att tvångsförsäljning inte ska underskattas! Det ger dig dels möjligheten att slippa vara samägare med någon du inte kommer överens med, dels ger det ett rättvist pris då det verkliga marknadspriset kommer att visas.
Om du behöver hjälp med att ansöka till tingsrätten för tvångsförsäljning kan det vara en god idé att vända dig till en jurist. Jag kan varmt rekommendera att du för ändamålet bokar tid med någon av våra duktiga jurister hos Lawline!
Hoppas du fått svar på din fråga och lycka till!
Vänligen,
