Kan jag få min andrahandshyresgäst att flytta ut?
Hej!
Jag har hyrt ut min hyresrätt, vilken jag har förstahandskontrakt på, till en kvinna. Hyresavtalsblanketten är avsedd för andrahandsuthyrning. Lägenheten är uthyrd tills vidare (omöblerad) med en ömsesidig uppsägning på 3 månader. Hyresvärden har godkänt uthyrningen.
Gäller en formell skriftlig uppsägning av detta avtal så att min hyresgäst måste flytta ut från bostaden senast efter att tre månader har passerat eller kan hon hävda någon form av besittningsrätt/rätt att bo kvar?
Om hon inte får bo kvar efter tre månader och ändå inte flyttar ut, hur hanterar jag detta?
Jag har skickat en uppsägning med rekommenderat brev och mottagningskvitto. Kvinnan har inte bekräftat uppsägningen. Hon vägrar dessutom att släppa in mig för att visa lägenheten för ett sambopar som jag önskar byta min lägenhet med. Har hon rätt till det? Hon försöker skylla på coronapandemin. Hon arbetar dock dagligen på sjukhus. Där det ej krävs skyddsutrustning.
Hyresvärden är införstådd med min önskan om att byta bort lägenheten. Han vill dock inte vara med i denna process, då han menar att det är jag som är hyresvärd i detta fall.
Tacksam för svar på mina frågor så fort det är möjligt!
Vänliga hälsningar
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Reglerna om uthyrning finns i 12 kap. jordabalken. Jag tolkar det som att du undrar tre saker:
1) Gäller uppsägningen du skickat, eller har andrahandshyresgästen rätt att bo kvar?
2) Förutsatt att andrahandshyresgästen inte har rätt att bo kvar, vad kan du göra för att få denne att flytta ut?
3) Har andrahandshyresgästen rätt att vägra släppa in dig för att visa lägenheten till paret du vill byta lägenhet med?
Gäller uppsägningen du skickat?
Det låter som att du hanterat uppsägningen på ett bra sätt, genom att ha skickat den skriftligen via rekommenderat brev. En hyresgäst behöver delges om en uppsägning för att densamma ska vara giltig (8 § tredje stycket), och med detta menas att informationen måste nå hyresgästen. Tack vare att du skickat uppsägningen via rekommenderat brev anses uppsägningen delgiven när du lämnat in brevet till posten (8 § fjärde stycket). Att andrahandshyresgästen inte bekräftat uppsägningen är alltså inte ett problem avseende uppsägningens giltighet.
Har andrahandshyresgästen rätt att bo kvar trots uppsägningen?
Precis som du är inne på i din fråga kan en hyresgäst uppnå ett skydd mot hyresvärden, som innebär en rätt till förlängning av hyresavtalet. Har detta så kallade besittningsskydd inträtt kan hyresvärden inte hur som helst få hyresgästen att flytta ut.
Reglerna om besittningsskyddet gäller inte alltid, till exempel har en andrahandshyresgäst inte något besittningsskydd förrän hyresförhållandet varat två år (45 § första stycket första punkten). Om du hyrt ut till din andrahandshyresgäst under en kortare period än två år har andrahandshyresgästen med andra ord inte rätt till förlängning, utan behöver flytta i enlighet med din uppsägning.
Har hyresförhållandet mellan dig och din andrahandshyresgäst varat längre än två år gäller däremot reglerna om besittningsskydd, då inget annat undantag tycks vara aktuellt i ditt fall. Besittningsskyddet kan brytas i vissa fall, om exempelvis hyresgästen missköter sig i relativt hög grad eller huset ska rivas eller byggas om (se samtliga möjligheter i 46 §, och för förverkningsgrunderna som avses i 1 p. se 42 §). Såvitt jag kan avgöra föreligger emellertid inte någon sådan omständighet i ditt fall. I så fall har andrahandshyresgästen med andra ord besittningsskydd och rätt att förlänga avtalet, och det finns tyvärr inte något du kan göra för att tvinga denne att flytta.
Vad kan du göra för att få andrahandshyresgästen att flytta ut?
Förutsatt att din andrahandshyresgäst inte har besittningsskydd ska avtalet upphöra vid månadsskiftet 3 månader efter din uppsägning (4 § första stycket första punkten). Om andrahandshyresgästen i praktiken vägrar flytta trots detta bör du ansöka om avhysning (vanlig handräckning) hos kronofogdemyndigheten.
En speciell situation uppstår om hyresförhållandet varat i två år och besittningsskyddet därmed börjat gälla men du anser att det faktiskt föreligger någon besittningsbrytande omständighet (46 §). Om andrahandshyresgästen inte håller med om att besittningsskyddet ska brytas måste du vända dig till hyresnämnden med tvisten, och detta inom en månad från dagen hyresavtalet enligt uppsägningen skulle upphört att gälla (49 § första stycket). Gör du inte detta är uppsägningen utan verkan, och du skulle behöva börja om på nytt. Hyresnämnden löser tvisten, men hyresgästen har rätt att bo kvar till dess tvisten är löst, om inte hyresnämnden beslutar att ett avflyttningsbeslut får verkställas direkt (50 §). Om du vinner tvisten men hyresgästen ändå inte flyttar får du precis som ovan vända dig till kronofogdemyndigheten.
Har andrahandshyresgästen rätt att vägra släppa in dig för att visa lägenheten till paret du vill byta lägenhet med?
Som huvudregel har hyresgästen rätt att inte behöva släppa in ens hyresvärden i lägenheten, men om hyresvärden behöver tillträde av vissa skäl har denne enligt lagen rätt till det (26 §). De flesta sådana skäl har att göra med reparation och liknande i lägenheten. Det finns dock en skyldighet för hyresgästen att låta hyresvärden visa lägenheten för spekulanter (26 § första stycket andra meningen), men denna begränsar sig till ny uthyrning. Eftersom du inte vill visa lägenheten för nya hyresgäster till dig, utan till personer du vill byta lägenhet med gäller tyvärr denna skyldighet troligtvis inte i ditt fall.
Lycka till, och om du har ytterligare funderingar är du varmt välkommen att återkomma till oss med en ny fråga!
Med vänlig hälsning,
