Kan jag begära skadestånd för dolt fel trots friskrivning?
Vi köpte ett gammalt nyrenoverat hus för drygt ett år sedan. I kontraktet skrevs det in "köparen godtar fastighetens skick och avstår härmed med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten".
I julas började det brinna under den eldstad som tidigare ägaren lät bygga. Som tur var klarade vi oss, men det blev en hel del skadat.
Det har nu visat sig att ägaren inte hade anmält byggnationen till kommunen och därför varken fått starttillstånd, slutbesked eller lämnat in någon kontrollplan till kommunen. Det enda de gjort var en provtryckning av sotare.
Kan säljaren klara sig undan ett skadeståndsanspråk?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
De rättsregler som reglerar kontraktsbrott vid försäljning av fast egendom utgörs framförallt av lagregler i 4 kap. jordabalken (JB) och därtill anslutande rättspraxis. I fråga om fel i fastighet är vägledande domar från överrätt väldigt omfattande och betydelsefull.
Vid köp av fastighet har du som köpare en långtgående undersökningsplikt innebärande att säljaren inte ansvarar för ett fel om det är upptäckbart. Om en normalt begåvad och på området normalt bevandrad lekman skulle ha kunnat upptäcka felet vid en tillräckligt noggrann undersökning är felet upptäckbart; då får du som köpare själv stå för det. Om denne tillräckligt kunnige lekman inte skulle ha kunnat upptäcka felet är det dolt och säljaren ansvarar (jfr 4 kap. 19 § JB). Vad som sägs om undersökningsplikten gäller oavsett om köparen undersökt fastigheten eller ej (det handlar således inte om köparen faktiskt upptäckt felet utan om det borde ha upptäckts). Är felet att räkna som ett dolt fel ansvarar säljaren, om vederbörande inte friskrivit sig.
Friskrivningar av fastigheter förkommer i två olika former. Det finns dels egenskapsfriskrivningar, dels påföljdsfriskrivningar. En egenskapsfriskrivning innebär att säljaren avsäger sig ansvar för fastighetens skick i något avseende, till exempel förklarar sig icke ansvarig för fastighetens dränering. En egenskapsfriskrivning kan sägas vara en motsats till en garanti då den innebär att köparen inte kan förvänta sig en viss angiven egenskap hos fastigheten. En påföljdsfriskrivning (vilket friskrivningen i ditt kontrakt är) syftar till att utesluta en eller flera tillgängliga påföljder vid fel i fastighet som säljarsidan ansvarar för. Med en påföljdsfriskrivning kan säljaren försäkra sig om att köparen saknar möjlighet att t.ex. häva köpet eller kräva prisavdrag på grund av dolda fel i den sålda fastigheten. HD har godtagit påföljdsfriskrivningar i bland annat rättsfallen NJA 1975 s. 545 och NJA 1976 s. 217. Av rättsfallen kan utläsas att en påföljdsfriskrivning är giltig, även om den avser alla påföljder, under förutsättning att själva friskrivningsklausulen är tillräckligt tydligt formulerad. I NJA 1975 s. 545 godkändes en friskrivningsklausul som tillräckligt tydligt formulerad när den var skriven som den i ert kontrakt. Utgångspunkten är därmed att friskrivningen i ert kontrakt är tillräckligt tydligt formulerad och giltig.
En friskrivning innebär däremot inte per automatik att en säljare är fri från allt ansvar. Vid totala påföljdsfriskrivningar finns det en viss upplysningsplikt från säljaren. Allmänt innebär upplysningsplikten att en säljare som inte upplyser om ett för säljaren känt förhållande riskerar att bli ansvarig för det just på grund av sin kännedom om förhållandet. Under förutsättning att säljaren upplyst dig om samtliga dolda fel som denne kände till vid försäljningen äger friskrivningen giltighet som absolut huvudregel. I den mån säljaren underlåter att upplysa dig om ett dolt fel, som denne ägde kännedom om vid försäljningstillfället, saknar friskrivningen verkan avseende just detta fel och du kan göra gällande påföljder med anledning härav. Grundregeln kan därför sägas vara att en total påföljdsfriskrivning befriar säljaren från ansvar för dolda fel, som denne saknar vetskap om. Säljarens upplysningsplikt kan således i vissa fall innebära ansvar för ett dolt fel trots friskrivning, om vederbörande visste om felet.
De påföljder som kan göras gällande vid fel i fastighet är hävning, prisavdrag och skadestånd. För hävning krävs att felet är väsentligt samt att talan om hävning väcks inom ett år från tillträdet, vilket ej förefaller aktuellt i ditt fall. Vid prisavdrag ska avdraget motsvara skillnaden mellan fastighetens värde med felet och dess värde utan felet vid tidpunkten för köparens tillträde av fastigheten. Skadestånd kan i vissa fall aktualiseras; det krävs i sådana fall att säljaren i omedelbar anslutning till avtalsslutet varit försumlig alternativt att fastigheten avviker från vad säljaren får anses ha utfäst. Följdskador som kan ha uppstått till följd av felet omfattas inte av säljarens felansvar. För följdskador kan köparen endast få kompensation om säljaren är skadeståndsskyldig (se ovan).
Mot säljarens upplysningsplikt ska vägas att köparen har en långtgående undersökningsplikt (se den inledande framställningen ovan). Även om det kan argumenteras för att man inte alltid har en undersökningsplikt avseende bygglov och att säljaren skulle haft en upplysningsplikt om vederbörande var medveten om att sådant saknades, bör en friskrivningsklausul tala än mer för köparens undersökningsplikt. Även om det skulle anses att avsaknaden av bygganmälan är ett dolt fel friskrivningen inte gäller för, behöver det inte innebära att avsaknaden är vad som orsakade branden. Oavsett om bygganmälan för kaminen gjorts eller ej ligger det inom köparens undersökningsplikt att undersöka kaminen, skorstenen m.m. Därför är det enligt min bedömning svårt att argumentera för en skadeståndsskyldighet för försumlighet innebärande att det är svårt att få skadestånd för kaminen och de följdskador som uppkommit.
Sammanfattning och råd
Som köpare av en fastighet har du en långtgående undersökningsplikt. Alla fel som kunde ha upptäckts ansvarar du som köpare för. Säljaren ansvarar för fel som inte kunde ha upptäckts, s.k. dolda fel. Det finns däremot möjlighet att friskriva sig från påföljder som säljare. För att en friskrivning ska vara giltig krävs att den är tillräckligt tydligt formulerad. Mot bakgrund av praxis är friskrivningsklausulen i ert kontrakt giltig.
Trots en friskrivningsklausul har säljaren en viss upplysningsplikt, innebärande att säljaren kan hållas ansvarig för dolda fel som vederbörande visste om men inte informerat om. I ditt fall kan det argumenteras för att säljaren visste om att en bygganmälan inte gjorts men inte informerat om det. I ett sådant fall kan det argumenteras för ett prisavdrag för skillnaden mellan fastighetens värde med felet och dess värde utan felet vid tidpunkten för ditt tillträde av fastigheten. Däremot är det sannolikt inte tillräckligt för att säljaren ska bli skadeståndsskyldig. Även om det skulle anses att avsaknaden av bygganmälan är ett dolt fel, ligger det inom köparens undersökningsplikt att undersöka kaminen och skorstenen. Just friskrivningsklausulen er emellan kan i sig tala än mer för en undersökningsplikt.
Min rekommendation, utifrån det du informerat om i din fråga, är att du inte ska gå vidare med en stämning om skadestånd. Framförallt för att utsikterna till framgång är små och att det kan bli kostsamt att förlora en process. Vi kan däremot prata vidare om det då jag kommer att följa upp svaret per telefon till dig. Jag kommer att ringa dig imorgon, måndagen den 28 januari, kl 10.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Om tiden inte skulle fungera är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se dessförinnan.
Med vänliga hälsningar,
