Kan hyresvärden säga upp vår lokal?
Kan vår hyresvärd säga upp vårt hyresavtal gällande kontorslokal med hänvisning till punkt 4 enligt nedan text som ligger som en bilaga med "Särskilda Bestämmelser" till vårt hyreskontrakt:
4. Försenad Hyresinbetalning
4.1 Hyresgästen är medveten om att hyresvärden kan säga upp hyresavtalet till omedelbar avflyttning om hyran erläggs för sent (således utan att iaktta uppsägningstid). Detta följer av 42 § och 44 § i jordabalkens 12 kap. och kortfattat innebär dessa regler följande:
Om hyresgästen är försenad med hyresinbetalningen mer än två vardagar uppstår en rätt för hyresvärden att omedelbart säga upp hyresavtalet. Om uppsägning sker kan hyresgästen återvinna hyresrätten genom att senast inom två veckor från uppsägningen betala hyra. Om hyresgästen är försenad upprepade gånger men ser till att betala inom två-veckors fristen kan avhysning komma ifråga även i det fall att man betalat inom två-veckors fristen. Förutom att hyresvärden har rätt att säga upp avtalet till avflyttning föreligger också rätt till skadestånd.
Vi har varit sena med inbetalning av hyran vid flera tillfällen och fått flera skriftliga varningar. Dock aldrig blivit uppsagda. De gånger vi har varit sena har vi oftast erlagt hyran inom 14 dagars fristen. Vi har kommunicerat med hyresvärden hela tiden och relationen har varit bra och förstående. Under tiden med COVID 19 har vi fått uppskov med hyran för mars, april och maj. Vi är idag ikapp med all hyra. Inga hyresskulder existerar i dagsläget.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Bestämmelserna er hyresvärd refererar till innebär, precis som det redogörs för i bilagan, en rätt för hyresvärden att säga upp hyresavtalet till omedelbar avflyttning om hyran erläggs för sent. Skadeståndet som kan aktualiseras är om hyresvärden lider en skada genom att inte hitta en ny hyresgäst under den tid ni har kvar på kontraktet eller för att hyresvärden blir tvungen att hyra ut lokalen billigare för att hitta en ny hyresgäst. Om hyresrätten är förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och hyresvärden därför sagt upp avtalet får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lokalen om hyran betalas inom två veckor från att lokalhyresgästen delgetts underrättelse om att hen genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten (12 kap. 44 § första stycket JB).
I ert fall hade hyresvärden haft rätt att säga upp er efter att ni varit försenade två dagar med inbetalning av hyran. Ni hade sedan kunnat återvinna lokalen genom att betala inom två veckor. Som jag tolkar det i ert fall har så inte skett (dvs. det har inte skett någon uppsägning och återvinning utan ni har helt enkelt "bara" betalat för sent). Om man som hyresgäst utnyttjar möjligheten till återvinning vid upprepade tillfällen kan det innebära att man förlorar besittningsskyddet till lokalen. Normalt sett kan en hyresvärd säga upp en lokalhyresgäst, men hyresgästen har ett indirekt besittningsskydd som gör att hyresvärden kan bli ersättningsskyldig. Faller det indirekta besittningsskyddet bort har hyresgästen inte rätt till sådan ersättning.
Som jag tolkar det utifrån det du skrivit är ni inte längre i dröjsmål med hyran och det har heller aldrig skett någon uppsägning som ni sedan återvunnit genom att betala inom två veckor. Därför kan hyresvärden i nuläget inte heller säga upp er utan att riskera ersättningsskyldighet. Skulle ni bli försenade med hyran igen och hyresvärden säger upp er, kan ni enligt reglerna återvinna lokalen genom att betala inom två veckor. Om det däremot sker vid upprepade tillfällen (försenad betalning, uppsägning, återvinning) kan det innebära att ni förlorar ert besittningsskydd till lokalen.
Om ni behöver vidare hjälp av en av våra jurister är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
