Kan hyresvärden säga upp mig för att han ska sälja huset?

2020-04-07 i Hyresavtal
FRÅGA
Jag hyrde en villa i 1/1/2019 med hyresavtal tills vidare med uppsägningstid tre månader. Nu har hyresvärden informerat mig om att han vill sälja villan och jag måste söka ett annat hus. Min fråga är om hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet utan mitt samtycke och kasta mig ut ur huset?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!

Utredning

Som jag tolkar din fråga hyr du en villa och hyresvärden vill nu sälja fastigheten och kräver att du ska flytta. Svaret på din fråga blir beroende av vilken lag som är tillämplig; om Jordabalkens (JB) regler gäller fullt ut eller om det är lagen om uthyrning av egen bostad som gäller er emellan.

Lagen om uthyrning av egen bostad

Då du skriver att du hyr en villa kan det tolkas som att det är lagen om uthyrning av egen bostad som gäller er emellan. Lagen gäller för hyresavtal genom vilken någon utanför näringsverksamhet hyr ut en bostad såsom t.ex. en villa. Om fler än en bostad hyrs ut gäller lagen endast för den första upplåtelsen (1 §). I ditt fall innebär det att om din hyresvärd hyr ut villan till dig, utan att det sker inom näringsverksamhet, och det är den enda bostaden han hyr ut (eller att den du hyr är den första han hyr ut) gäller lagen.

Hyresavtalet enligt lagen om uthyrning av egen bostad gäller för obestämd tid om inte annat avtalats. Hyresvärden får, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid avtalats (3 §).

I ditt fall innebär det att om lagen om uthyrning av egen bostad gäller er emellan kan hyresvärden säga upp ditt hyresavtal. Som hyresgäst enligt nämnda lag saknar du besittningsrätt och hyresvärden har rätt att säga upp dig enligt den lagstadgade uppsägningstiden.

Jordabalkens regler

Om lagen om uthyrning av egen bostad inte är tillämplig, t.ex. för att hyresvärden hyr ut bostaden inom näringsverksamhet eller att hyresvärden hyrt ut fler bostäder innan din så din inte omfattas, är det istället jordabalkens regler som gäller fullt ut.

Enligt jordabalkens regler gäller hyresavtal på obestämd tid och måste sägas upp för att sluta gälla (12 kap. 3 § första stycket JB). Som hyresgäst har du ett besittningsskydd vilket innebär att du, trots uppsägning, har en rätt till förlängning av hyreskontraktet utom i vissa specifika fall, t.ex. om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas, huset ska rivas och om avtalet avser en bostad i ett en- eller tvåfamiljshus och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta (12 kap. 46 första stycket JB). Bestämmelsen innebär att du har ett högre skydd mot uppsägning än vid lagen om uthyrning av egen bostad. Om uthyrningen är i ett en- eller tvåfamiljshus och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet får hyresvärdens och hyresgästens intressen vägas mot varandra.

Om det inte finns skäl för uppsägning (dvs. hyresvärden inte har möjlighet att säga upp dig enligt någon av punkterna i 12 kap. 46 § första stycket JB) är ditt kontrakt fortsatt giltigt mot ny ägare av fastigheten om upplåtelsen av bostaden skett skriftligt (7 kap. 13 § första stycket JB).

Sammanfattningsvis är det avgörande för din del om bostaden hyrs enligt lagen om uthyrning av egen bostad eller enligt jordabalkens regler. Om den förstnämnda lagen gäller saknar du besittningsskydd och hyresvärden kan säga upp dig med tre månaders uppsägningstid. Om det är jordabalkens regler som gäller har du ett besittningsskydd och det är svårare att säga upp dig

Min rekommendation är att du går igenom det kontrakt du skrivit under för att säkerställa vilken lag som gäller er emellan. Om du behöver vidare hjälp kan en av våra jurister gå igenom ditt kontrakt och även vara behjälplig vid kontakt med din hyresvärd om så krävs. Är detta intressant är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.

Med vänliga hälsningar,

Dennis Lavesson
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Hyresavtal (1347)
2020-05-29 Vem betalar sista hyran?
2020-05-28 Uppsägningstid vid uthyrning av egen bostad
2020-05-28 Kan jag få hyresvärden att hyra ut till någon annan under min uppsägningstid?
2020-05-28 Går det att avtala att hyresgästen ska stå för skador på grund av yttre åverkan?

Alla besvarade frågor (80715)