Kan hyresvärden höja hyran på grund av installation av fiber?
Min hyresvärd ska dra in fiberkabel i min lägenhet. Detta utan att jag bett eller har direkt behov av det. Kan han höja hyran pga detta? Om så är fallet måste jag gå med på detta?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar ifall din hyresvärd kan installera fiber i din lägenhet utan att du har bett om/har behov av det och sedan höja hyran på grund av detta.
Tillämplig lag för situationen är 12 kap. Jordabalken (JB), även kallad Hyreslagen.
Jag kommer inleda mitt svar med att allmänt redogöra för när hyresvärden kan höja hyran, därefter kommer jag gå över till ifall hyresvärden kan höja hyran på grund av installation av fiber samt installera fiber utan ditt tillstånd. Slutligen kommer jag presentera möjligheter för vad du som hyresgäst kan göra om du ställer dig emot åtgärderna. Längst ner hittar du en sammanfattning av mitt svar.
Regleringarna ser lite olika ut beroende på om det handlar om ett öppet eller slutet fibernät, jag kommer dock i mitt svar utgå från att det handlar om öppet fibernät, för att ha en utgångspunkt i mitt svar.
När får hyresvärden höja hyran?
Hyresvärden får höja hyran om den är skälig (12 kap. 55 § JB). Hyran anses inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för andra lägenheter som är likvärdiga med hänsyn till bruksvärdet.
Lägenhetens bruksvärde ska bedömas med hänsyn till dess beskaffenhet och andra faktorer i förhållande till likvärdiga lägenheter på orten. Lägenhetens storlek, modernitetsgrad, tillgång till hiss, planlösning, läge inom och utanför huset är exempel på faktorer som kan beaktas (12 kap. 55 § JB).
Om hyresvärden vill att hyran ska höjas, ska detta meddelas skriftligen till hyresgästen. Meddelandet ska innehålla vissa särskilda uppgifter (se 12 kap. 54 a § andra stycket JB). Om hyresgästen eller hyresgästföreningen inte kan komma överens med hyresvärden angående hyreshöjningen, har hyresvärden rätt att ansöka om ändring av hyresvillkoren hos Hyresnämnden, tidigast en månad efter att meddelande lämnas till hyresgästen (12 kap. 54 § JB).
Om ett skriftligt meddelande som beskrivet ovan har lämnats till hyresgästen och hyresgästen inte motsätter sig hyreshöjningen inom den tiden som står i meddelandet (minst två månader), blir hyresgästen bunden av avtalet om hyreshöjning (12 kap. 54 a § JB).
Kan hyresvärden höja hyran på grund av installationen av fiber?
Ja, installationen av (öppet) fiber räknas som en standardhöjande åtgärd, höjer bruksvärdet och därför finns det skäl för hyresvärden att höja hyran på grund av detta. Hur mycket är det upp till parterna att bestämma, genom förhandlingar eller kontakt med Hyresnämnden som nämnt ovan. Mer om detta kan du läsa på exempelvis Fastighetsägarnas hemsida.
Dock, eftersom att installationen av fiber har en icke obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde, krävs antingen godkännande från hyresgästen/hyresgästerna för att få installera fiberkabeln, eller tillstånd från Hyresnämnden (12 kap. 18 d § JB). En ansökan hos Hyresnämnden ska godkännas om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs.
Vad kan jag som hyresgäst göra om jag ställer mig emot detta?
Om du inte vill godkänna installationen av fiber, ska du meddela detta till hyresvärden - därefter kan hyresvärden ansöka om tillstånd hos Hyresnämnden tidigast två månader efter att värden lämnat meddelande till dig om installationen (12 kap. 18 e § JB).
Om du motsätter dig hyreshöjningen, kan du tidigast två månader efter att meddelandet om hyreshöjning har getts, ge hyresvärden besked om detta. Om du som hyresgäst upplever att storleken på hyran inte är skälig i enlighet med ovan, kan du anmäla hyreshöjningen till Hyresnämnden för att få frågan prövad. Hyresnämnden kommer då göra en skälighetsbedömning och beakta ovan nämnda faktorer för att fastställa en skälig hyra. (12 kap. 54 a-55 § JB)
Sammanfattning
Sammanfattningsvis kan din hyresvärd som huvudregel höja hyran för installation av (öppet) fiber, eftersom detta ses som en standardhöjande åtgärd som höjer bruksvärdet och därmed skälig anledning att höja hyran.
Dock, just eftersom det höjer bruksvärdet, måste hyresvärden få godkännande av hyresgästen/gästerna eller Hyresnämnden för att installera fiberkabeln (12 kap. 18 d § JB).
Om du inte godkänner installationen av fiberkabeln, ska du meddela detta till din hyresvärd som sedan kan ta det vidare till Hyresnämnden för att få ett godkännande. Om du motsätter dig hyreshöjningen ska du även meddela hyresvärden detta och om du anser att hyran är oskälig kan du anmäla det till Hyresnämnden för att få frågan prövad. (12 kap. 18 e § JB & 12 kap. 54 a-55 § JB)
Hoppas detta gav dig svar på din fråga! Om du har fler funderingar kring vad som gäller för hyra kan du kontakta en av våra jurister på www.lawline.se/boka.
Du är även varmt välkommen att höra av dig igen om du har fler frågor!
Vänliga hälsningar,
