Kan hyresvärden be oss flytta på kort varsel och ge över bostaden till sin son?

Question

Hej,

Vi hyr vår bostad, en villa. Vi har haft samma hyresvärd i nio år men bott i två olika hus som han äger. Det hus vi bor i nu, har vi bott i sju år. Vi har bett om men inte fått något kontrakt, däremot hade vi det på vårt första hus.

Nu har hyresvärden igår (3 september) meddelat oss att de vill att vi flyttar ut. Som anledning ger de att deras son med fru och ett barn, klättrar på väggarna i den 2-rummare som de hyr (även dem av samma hyresvärd som oss) och att de nu vill bo i vårat hus. Hyresvärden säger också att de tänker skriva över huset på sonen.

Vi vill inte ha något bråk och vi förstår att sonen vill bo i vårt hus så vi har sagt att vi flyttar om det är det de önskar. Till saken hör att igår säger de att vi måste vara ute nu under hösten, alltså innan oktober månads utgång (inte ens två månader från nu). Här hävdar hyresvärden att de meddelat oss detta redan i april. Något som varken jag eller min sambo har hört/förstått. Vilket är svårbevisat både för oss men även för dem.

Vi har barn som är under året och står nu snart helt utan bostad. Det är inte det allra enklaste att hitta ett boende på så här kort tid. Vi upplever att vi blivit vräkta utan någon saklig grund.

Får hyresvärden göra så här, med så kort varseltid? Och hur ska vi ställa oss till att de hävdar att de sagt detta redan i april?

Det finns inte några anmärkningar på oss som hyresgäster. Varken i form av missade hyresinbetalningar eller klagomål och dyl.

Answer 1

Hej, och tack för att ni vänder er till oss med er fråga

Hyreslagen 12 kap jordabalken (1970:994) reglerar förhållandet mellan er som hyresgäster och er hyresvärd. Lagen är tvingande i den bemärkelsen att den inte kan avtalas bort genom, ett av er, upprättat avtal. Om avtalet innehåller en förmånligare överenskommelse för hyresgästen än vad lagen säger gäller detta, annars inte.

Hyr en privatperson ut sin bostad gäller istället lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad. I ert fall tolkar jag det som att detta gäller en privatperson som har flera villor att hyra ut, och denna lag gäller inte för er i detta fall.

Hyresavtal och hyreskontrakt är i sina benämningar nedan samma sak.

Allmänt om hyresavtal
Du nämner att ni inte har något avtal för er nuvarande bostad men att det finns ett avtal för den förra. Har det preciserats i avtalet att det gäller generellt för uthyrning för någon av dessa bostäder så skulle det kunna gälla. Vanligtvis står det i kontraktet vilken fastighet/bostad hyran avser och då gäller avtalet för den bostaden och således inte för en annan.

Det finns dock inga krav för att det måste finnas ett avtal för att hyreslagen ska gälla utan ett avtal upprättas endast om någon av parterna begär det (12 kap 2 § JB). Ett hyreskontrakt förtydligar och detaljerar en överenskommelse för att undanröja risken för oenigheter och missförstånd. När det kommer till uppsägning gäller avtalet endast om det är mer förmånligt för hyresgästen, annars är det regleringarna i lag som ska följas.

När hyresavtal saknas
När det inte finns ett skriftligt hyreskontrakt, som kan ange en tidsbegränsning, så gäller hyresförhållande på obestämd tid (12 kap 3 § JB). Viktigt att känna till är att en uppsägning från hyresvärden är endast giltig om den är skriftlig. Den SKALL vara skriftligt enligt lag och en muntlig sådan kan inte gälla, skäl för uppsägningen ska även finnas angivet i en sådan. En hyresgäst måste veta tydligt varför uppsägning görs för att ges möjlighet att kunna överklaga. Det är endast en hyresgäst som får meddela sin hyresvärd muntligt att hyresavtalet sägs upp (12 kap 8 § JB). Vid tvist blir det dock svårt att bevisa vad som sagts utan skriftliga meddelanden, därför är det god ide att även hyresgästen underrättar uppsägning skriftlig.

Skäl för uppsägning
Det finns många skäl varför en hyresvärd vill säga upp en hyresgäst, det kan gälla misskötsel, obetalda hyror, ombyggnationer och annat, men i de flesta fall kan hyresgästen inneha en rätt att få förlänga kontraktet om det hyresgästen orsakat åtgärdas av denne, ett s k besittningsskydd. I ert fall har ni inte misskött er del av hyresavtalet utan hyresvärden vill säga upp avtalet pga försäljning/överlåtelse. Det innebär att denne inte längre äger fastigheten och den nya ägaren vill bo där själv. Detta är ett accepterat skäl för uppsägning. En uppsägning ska då ske enligt gällande reglering.

Uppsägningstid
Ett hyresavtal kan sägas upp av hyresvärden med en reglerad uppsägningstid enligt 12 kap 4 § JB. En uppsägningstid gäller fram till närmaste månadsskiftet tre månader framåt, från den dagen ett skriftligt besked om uppsägning mottogs. Detta är inget som en hyresvärd kan kringgå och därmed tvinga gästen att flytta tidigare, utan detta är lagstadgat. Om ni 3 september mottog en skriftlig uppsägning där skäl om uppsägning anges så upphör ert hyresavtal att gälla i månadsskiftet november-december.

Sammanfattningsvis
Uppsägningstiden för er bostad inträder från den dagen ni underrättades skriftligt. Det blir därför en viktig fråga om ni mottagit muntlig eller skriftlig uppsägning. Har detta inte skett har ingen uppsägning gjorts ännu. Har ni mottagit en skriftlig uppsägning innehållande tid och skäl för uppsägning gäller detta tre månader framåt och fram till nästa månadsskifte, i ert fall nov-dec. Ni kan därmed bo kvar till detta datum.

Vad kan ni göra?

Jag rekommenderar er att stå på er med att er uppsägningstid gäller från den dagen ni mottog/mottagit en skriftlig uppsägning, där skäl för uppsägning anges och att tiden för ert kontrakt gäller tre månader och fram till närmaste månadsskifte.

Fortsätter oenigheten och hyresvärden tvingar er att flytta i förtid så kontaktar ni hyresnämnden.

Hoppas ni kan lösa detta, ni är välkomna åter med fler frågor.