Kan hyresavtal hävas om hyresvärd brister i sin underhållsskyldighet?
Häva hyresavtal på grund av bristande åtaganden av hyresvärden
Lawline svarar
Hejsan!
Tack för att du vänder dig till Lawline!
Lite olika regler kan gälla, beroende på vad för typ av åtaganden det gäller.
I detta fall gissar jag på att det är frågan brist vid underhållsskyldighet i en hyreslägenhet.
Enligt 12 kap. 15 § jordabalken ska hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 12 kap. 9 § JB, alltså i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.
Vidare enligt 12 kap. 15 § 2 st. JB ska hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Om hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 12:5 2 st. JB kan även bestämmelserna i12 kap. 10-12 §§ JB bli tillämpliga.
Om jag har förstått din fråga rätt så undrar du om det finns möjlighet att häva avtalet av en hyreslägenhet om hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet. Det finns några olika sätt att gå tillväga om hyresvärdens underhållskyldighet brister. Detta kan t.ex. innebära att hyresgästen får avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart den kan ske. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart den kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägningen får dock endast ske om bristen är av väsentlig betydelse.
Sedan bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet inte sägas upp. För den tid som lägenheten är i bristfälligt skick kan hyresgästen även ha rätt till skälig nedsättning av hyran.
Alltså, hyresavtalet kan hävas om felet inte åtgärdas utan dröjsmål eller om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse åtgärda felet så snart det kan ske. Uppsägning får dock endast ske om felet är av väsentlig betydelse. Vid bedömning av vad som är "väsentligt betydelse" bör hänsyn tas till sådana omständigheter som exempelvis vad för typ av fel som föreligger, hur stor omfattning felet utgör samt hur stort felet är i förhållande till en felfri bostad. Bevisbördan för hur omfattande felet är ligger därför hos hyresgästen.
Hoppas att svaret var till hjälp!
Med vänlig hälsning,
