Kan fastighetsägaren säga upp nyttjanderätten för jakt?
Hej,
Jag har en avtalsrättighet på en fastighet gränsande intill min. Det innebär att jag har jakten på den fastigheten. Rättigheten är från 1918. Om det nu inte är ett servitut, något jag alltid hört att det är. Jag vet inte.
jag har heller inte klart för mig den exakta lydelsen i avtalet men har alltid hört att det ska gälla "för all framtid". Var får jag reda på den exakta ordalydelsen?
Nu vill markägaren till den fastighet där jag har jakten - avtalsrättigheten - att avtalet ska ogiltigförklaras. Det är olagligt, säger han. Nå, det får bli som det blir, men jag tror inte att jag kan hävda att jakten ska till höra mig i fortsättningen. Om ni har tips så berätta gärna!
Men det som ytterligare krånglar till ärendet är att jag för ett par år sedan arrenderade ut jakten på de två fastigheterna (åldersskäl) till tredje part och jaktgranne. Avtalet gäller till 2028. Ur jaktsynpunkt är det ett förnämligt avtal som skapar en fastighet med utmärkt arrondering och stor areal. Det som faktiskt stör mig mest är om arrendet skulle upphöra p g a att min avtalsrätt försvinner. Ur jaktsynpunkt vore det förödande. Nu frågar jag: hur starkt är ett sådant arrendeavtal? Att det blir ändrade ägande-förhållanden är klart men ur jaktsynpunkt blir det sak samma. Hur står sig ett arrende i ett fall som detta. Kort sagt: hävs det eller kvarstår det? Häls. Peter Akrell
Lawline svarar
Hejsan,
Tillämplig lag: Jordabalken.
- Är avtalet ett arrende eller nyttjanderättsavtal?
Först behöver vi utreda vad för sorts avtal det rör sig om eftersom olika regler gäller för olika sorters avtal och arrenden. Först och främst kan sägas att det inte gäller ett servitut eftersom ett servitut endast får ingås för ändamål som är av stadigvarande betydelse. Jakt är inte ett sådant ändamål, se 14 kap 1§ 2 stycket jordabalken.
Utgångspunkten är att det gäller ett nyttjanderättsavtal, se 7 kap 3§, ett så kallad partiell nyttjanderättsavtal där fastighetsägaren endast ger en rätt till jakt och inget annat. Jakträtt kan även ingå i ett jordbruksarrende, se 9 kap 1§ jordabalken. Ett jordbruksarrende är en rätt för en annan än fastighetsägaren att använda fastigheten för huvudsakligen jordbruk. Jag förutsätter dock att så inte är fallet och att ni har ett så kallat partiellt nyttjanderättsavtal.
Ett sådant nyttjanderättsavtal där nyttjandetiden ska gälla "för all framtid" är inte bindande efter 50 år. Det innebär att avtalet kan sägas upp efter 50 år om det inte förnyas, se 7 kap 5§ jordabalken. Tyvärr innebär det i din situation att fastighetsägaren inte är bunden av nyttjanderättsavtalet längre och kan förbjuda dig att nyttja jaktmarken.
- Upplåtelsen
Om en upplåtelse görs i andra hand utan fastighetsägarens samtycke så är detta ogiltigt. Det innebär att de arrendeavtal som du slutit är ogiltiga och ogiltighetsförklaras i samband med att fastighetsägaren ogiltighetsförklarar det originella första kontraktet.
- Sammanfattningsvis
Tyvärr är det så att fastighetsägaren inte är bunden av nyttjanderättsavtalet och kan frångå detta - följaktligen ogiltighetsförklaras även de upplåtelser du har gjort med de andra. Detta hindrar dock inte er från att avtala om ett nytt nyttjanderättsavtal.
Jag hoppas jag har kunnat svara på din fråga, har du följdfrågor är du välkommen att höra av dig till binh.tran@lawline.se.
Vänligen,
