Jag har köpt en fastighet och vill överta jakträtten som innehas av någon annan - Vad gäller?
Hej, Har köpt en skogsfastighet med jakträtt. I prospektet sa man att ingen hade nåt jaktarrende på marken. När jag kontaktade VVO (viltvårdsområde) ordförande, hade han ett namn som jaktarrendator. Det kom fram att det var en muntlig överenskommelse från den förförra ägaren, alltså den som ägde marken innan den som sålde till mig, utan skriftligt avtal. Jag vill ta över jakten, men vill veta vad som gäller juridiskt i detta fall.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB) och jaktlagen (JL).
Jaktlagen - Vad gäller?
Inledningsvis kan sägas att jakträtten i grunden tillkommer fastighetsägaren, dvs. dig själv. Enligt 10 § JL gäller nämligen att fastighetsägaren har jakträtten på den mark som hör till fastigheten, om inte annat följer av andra stycket eller av 10 a § eller 11 § i samma lag. I jakträtten ingår även rätt att tillgodogöra sig vilt som omhändertas, påträffas dött eller dödas i något annat sammanhang än vid jakt, om inte annat följer av föreskrifter meddelade med stöd av 25 §. Vidare anges i 15 § 1 st. JL att om jakträtt har upplåtits genom avtal mot ersättning, gäller, utöver vad som följer av 7 kap. JB om nyttjanderätt i allmänhet, vad som sägs i 16 § JL. Och i den sistnämnda bestämmelsen återfinns vissa särskilda uppsägningsregler. Men såvitt jag förstår, i vart fall utifrån din ärendebeskrivning, verkar det inte vara fråga om någon upplåten jakträtt mot ersättning varför endast reglerna i 7 kap. JB ska tillämpas.
Jordabalken - Vad gäller?
Även om du nämner arrende är min bedömning, mot bakgrund av ovanstående, att det bara rör sig om en sedvanlig nyttjanderätt i det här fallet. Och i 7 kap. 11 § 1 st. JB återfinns huvudregeln vari sägs att överlåts fastighet, som besväras av nyttjanderätt (exempelvis en jakträtt) eller servitut, åligger det överlåtaren (i förevarande fall den tidigare ägaren) i förhållande till rättighetshavaren (dvs. den person som idag har jakträtten) att vid överlåtelsen göra förbehåll om upplåtelsen, om ej inskrivning av rättigheten är beviljad (här avses inskrivning i fastighetsregistret, vilket förs av den statliga lantmäterimyndigheten, Lantmäteriet). Sådant förbehåll medför att upplåtelsen gäller mot den till vilken fastigheten överlåts, dvs. du. Det är (var) således upp till säljaren, dvs. den tidigare fastighetsägaren, att göra förbehåll om att den aktuella rättigheten (jakträtten) finns (fanns) upplåten på fastigheten.
Emellertid råder undantag från huvudregeln och i 7 kap. 13 § 1 st. JB anges att även om förbehåll inte skett, gäller upplåtelse som avser arrende eller hyra mot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde ägt rum före överlåtelsen. Tillträdet har ju redan skett, men däremot saknas ett skriftligt avtal. Den här typen av nyttjanderätter kan i och för sig upplåtas genom formlösa avtal, vilket innebär att dessa kan ingås både muntligt och skriftligt men även konkludent (underförstått och/eller genom parternas ageranden).
Om det skulle ha förelegat ett skriftligt avtal hade den omständigheten ändå varit utan betydelse eftersom detta varken handlar om ett arrende eller en hyra utan endast, vilket även påpekades ovan, en sedvanlig nyttjanderätt i form av en jakträtt. Och till skillnad från exempelvis servitut följer sådana rättigheter inte automatiskt med vid en äganderättsövergång, vilket innebär att innehavaren inte kan åberopa dessa mot en ny fastighetsägare. Eller annorlunda uttryckt: Det står den nya fastighetsägaren (dig) fritt att bestämma huruvida denne vill ingå ett nytt avtal med rättighetshavaren.
Sammanfattningsvis och som svar på din fråga kan sägas att du har rätt att ta över jakträtten. Därutöver föreligger egentligen inga skyldigheter för dig bortsett från att iaktta skälig uppsägningstid. Gängse praxis på de allra flesta områden är att avtalsparter har rätt att säga upp avtal och till viss uppsägningstid. Huvudregeln är att avtal kan sägas upp ensidigt av endera parten, men då gäller i allmänhet att motparten (rättighetshavaren) har rätt till skälig uppsägningstid, vilket i vanliga fall är en månad om ingenting annat har avtalats, jfr Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 2009 s. 672.
Det finns tyvärr ingen uttrycklig och allmän lagbestämmelse som anger exakt hur lång uppsägningstiden ska vara varför det alltid måste göras en enskild bedömning från fall till fall och med hänsyn till praxis och sedvänja, dvs. till vad som är brukligt på det aktuella området. Vid bedömningen av vad som är skäligt brukar hänsyn också tas till bl.a. avtalsförhållandets längd, eventuella gjorda investeringar, tid att finna alternativ och annat dylikt. Vid långvariga avtal brukar kravet på uppsägningstiden bli mer sträng. Mot den bakgrunden och utifrån din ärendebeskrivning verkar en uppsägningstid på en till tre månader vara rimligt. Men det kan som sagt inte ges något generellt svar och i praktiken ankommer det på er själva att lösa detta.
Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
