Kan ett tidsbestämt hyresavtal sägas upp i förtid?
Hej! Jag hyr i andra hand, har bott i lägenheten i två år och har precis fått förlängt ett år till. Ca tre veckor efter detta besked vill min personen jag hyr av säga upp kontraktet, med 2 månaders uppsägningstid från dagens datum, alltså inte ens från den första dagen i nästkommande kalendermånad. Har hyresvärden rätt till att göra detta? Vad gäller, har jag några rättigheter i denna situation som hyresgäst med precis godkänt andrahandskontrakt på ett år?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Regler om hyra finns i 12 kap. jordabalken (JB).
Allmänt om hyresavtal
Hyresavtal kan gälla antingen på bestämd eller obestämd tid. Hyresavtal som löper på bestämd tid har ett på förhand bestämt datum när kontraktet upphör att gälla, medan ett avtal på obestämd tid gäller tills vidare.
Vilka regler som gäller kring uppsägning beror på vilket sorts kontrakt man har. I det här fallet rör det sig om ett kontrakt på bestämd tid, varför reglerna om detta tillämpas.
Uppsägningstid
Generellt sett upphör ett hyresavtal på bestämd tid att gälla vid hyrestidens utgång, om inte något annat har avtalats. När ett hyresförhållande varat mer än 9 månader krävs det dock alltid att avtalet sägs upp (12 kap. 3 § 2 st. JB).
Hyresvärden kan alltså säga upp kontraktet tidigast till den dag då hyrestiden löper ut. När ett hyresavtal för bestämd tid sägs upp och inte längre uppsägningstid är avtalad, ska uppsägningen ske senast tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader (12 kap. 4 § 2 st. p. 3). Eftersom 12 kap. JB är tvingande till hyresgästens fördel kan man inte avtala om kortare uppsägningstid än tre månader.
Hyresvärden kan under vissa omständigheter ha rätt att säga upp avtalet i förtid, om det är så att hyresgästen har förverkat sin hyresrätt. Det kan vara t.ex. om hyresgästen varit sen med att betala hyran eller vanvårdat lägenheten. Förverkandegrunderna framgår av 12 kap. 42 § JB.
Sammanfattning
Vid hyresavtal som gäller för bestämd tid är utgångspunkten att dessa inte kan sägas upp i förtid. Hyresavtalet ska löpa tills hyrestidens slut om ni inte avtalat om något annat. För att kunna säga upp hyresavtalet i förväg krävs att du förverkat hyresrätten, genom t.ex. sent betald hyra.
Jag hoppas att jag har lyckats svara på dina frågor, och om du skulle undra över något mer är du såklart välkommen att skicka in en fråga till oss igen. Om du önskar hjälp av en jurist vill vi på Lawline gärna hjälpa dig, information om pris och tidsbokning finner du i sådant fall här.
Med vänliga hälsningar
