Kan ett servitut förhindra uppförandet av en byggnad på den tjänande fastigheten?

Question

Ang ett nyköpt fritidshus.

Samfälligheten har ett servitut ang vattenförsörjning från en viss brunn (brunnen ligger inte på min tomt). Från brunnen går en nedgrävd vattenledning som försörjer tio hus. Men jag ser på en karta över vattenledningens placering att den ligger under delar av min tomt. Tänker bygga ett Attefallshus (som komplementsbyggnad på printar). Kan jag placera huset delvis över vattenledningens sträckning?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du har ganska nyligen förvärvat en fritidsfastighet vilken tillhör en samfällighet. Den senare har ett servitut som ger föreningen rätt till visst begagnande av en närliggande brunn. Den ifrågavarande brunnen ligger dock inte på din fastighet, men vattenförsörjningen sker via en nedgrävd ledning där delar av marken på din tomt har tagits i anspråk för själva dragningen. Du har nu för avsikt att uppföra ett attefallshus på printar och undrar därför huruvida du äger rätt att delvis placera den nya komplementbyggnaden över vattenledningens sträckning. Och den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är;

Jordabalken (JB).

Frågan är för övrigt vidare tämligen kort och ganska snävt ställd varför den här skrivelsen inte heller kommer att bli särskilt lång. Vidare har jag svårt att avgöra om det rör sig om ett officialservitut, ett avtalsservitut eller en så kallad ledningsrätt, vilket naturligtvis hade varit önskvärt att få veta. Men eftersom du endast uppger att det föreligger ett "servitut" kommer jag nedan att utgå ifrån att det rör sig om ett på frivillig väg tillkommit servitut (alltså ett avtalsservitut).

Några allmänna hållpunkter avseende servitut

I 14 kap. 1§ JB sägs att ett servitut ska vara ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning där det i en fastighet (den tjänande fastigheten, din fastighet) får upplåtas rätt för ägaren av en annan fastighet (den härskande fastigheten) att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt ta i anspråk marken på den tjänande fastigheten. Det ska även noteras att det föreligger ett krav på stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten och det får i allmänhet inte heller rendera i någon form av prestationsskyldighet för ägaren till den tjänande fastigheten (vilket som sagt är du). Vidare fastslås i 7 kap. 6 § JB att ett servitut kan gälla obegränsat i tiden, vilket för övrigt ofta brukar vara utgångspunkten i servitutssammanhang. Ett servitut ska upplåtas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare i vilket bland annat ändamålet med servitutet ska framgå av upplåtelsehandlingen, 14 kap. 5 § JB. I övrigt uppställs inga egentliga formkrav varför uppgifter om eventuella vederlag, begränsningar av giltighetstiden och/eller andra villkor som servitutet kan vara beroende av inte behöver anges i avtalet. Detta innebär alltså att förbehåll och annat dylikt kan avtalas muntligt och att inga underskrifter i är behövliga. Brukligt torde dock vara att ägaren till den tjänande fastigheten i vart fall undertecknar den aktuella handlingen. Ett servitutsavtals giltighet gentemot en ny fastighetsägare är avhängigt vilket typ av avtal det rör sig om. Ett muntligt träffat servitutsavtal mellan den härskande fastigheten och den tjänande fastigheten gäller i normalfallet endast mellan de ifrågavarande avtalsparterna. En upplåtelse som inte uppfyller det ovannämnda skriftlighetskravet har ej verkan som giltigt servitut och kan inte heller skrivas in i fastighetsregistret, vilket uttryckligen framgår av lagtexten, 14 kap. 5 § och 23 kap. 2 § JB.

Åter till din faktiska fråga - Vad gäller? Kan du uppföra det aktuella attefallshuset i enlighet med din ärendebeskrivning?

Avseende dina förpliktelser i egenskap av ägare till den tjänande fastigheten utgör servitutsavtalet och vad som däri har manifesterats grunden för den rättsliga bedömningen. Utifrån ett scenario där den tidigare ägaren till din fastighet har träffat ett skriftligt servitutsavtal med samfälligheten har belastningen (servitutet) alltså följt med vid den äganderättsövergång som ägde rum i samband med ditt köp och blir därmed gällande även mot dig. Den här typen av grannelagsrättsliga överenskommelser genom upplåtna servitut brukar dock inte sällan vara ganska ofullständigt reglerade, vilket naturligtvis innebär att det stundtals kan bli svårt att söka vägledning i avtalstexten. Men generellt kan sägas, vilket redan kort nämndes inledningsvis, att ett servitut egentligen inte får förenas med en skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten att fullgöra annat än visst underhåll av väg, byggnad eller eventuell annan anläggning hänförlig till servitutet, vilket stadgas 14 kap. 1 § 2 st. JB. Positiva prestationer (skyldighet att utföra något) i någorlunda nämnvärd omfattning för en ägare till en fastighet som belastas är därför i princip inte möjliga att kunna ta in i ett servitut. Detsamma torde gälla negativa förpliktelser om dessa objektivt sett framstår som alltför långtgående i förhållande till den nytta som servitutet ger den härskande fastighetens ägare. Men märk väl att sådana negativa servitut där fastighetsägaren faktiskt åläggs att avstå från att vidta vissa åtgärder ändå förekommer i en del sammanhang. Om något sådant villkor är intaget i det ifrågavarande servitutsavtalet förtäljer inte din ärendebeskrivning. Men om ett uttryckligt förbud att bebygga din fastighet över den del av marken där vattenledningen har dragits inte skulle finnas stipulerad någonstans i avtalet menar jag att det inte borde föreligga något hinder för dig att låta uppföra attefallshuset.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.

Du har i enlighet med ett tidigare separat skickat mail också fått en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på måndag den 5/10 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,