Kan ett hyresavtal vara bindande om detta skett muntligt och via e-mail kontakt?
Jag hade sedan augusti ett muntligt och e-mailbaserat hyresavtal med en hyresgäst. Hyresgästen önskade att huset töms på möbler och renovering av källarutrymmet. Ut- och invändig målning, el- och avloppsinstallationer för att sätta in tvättmaskin. Jag som hyresvärd erbjöd mig att ombesörja och bekosta det. Hyreskostnaden och hyresavtalet godkändes via e-mail och inflyttning bestämdes till oktober/november. Sen begärde hyresgästen även fuktmätning av huset, innan hen skrev under hyresavtalet. Jag beställde fuktmätning av Anticimex. Sen meddelar hyresgästen via e-mail, att hen är osäker och har hittat alternativt boende – utan att invänta Anticimex fuktrapport. Två dagar före Anticimex fuktmätning meddelar hyresgästen, att hen valt ett annat boende.
Jag har nu ett tomt/omöblerat hus, som inte längre går att hyra ut veckovis till sommargäster – en inkomstförlust på c:a 60.000 kr. En renoveringsfaktura på 40.000 kr och ingen hyresgäst. Finns det någonting att göra? Gäller inte muntligt avtal och 3 mån e-mailkontakter (som finns kvar) om bestämd inflyttning?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Jag uppfattar situationen som att du har haft kontakt med en eventuell hyresgäst av ett hus både muntligt och via e-mail där ni kommit överens om när hyresgästen ska flytta in. På begäran har du tömt huset på möbler och påbörjat renovering av källaren, samt beställt fuktmätning av huset. Hyresgästen har nu valt ett annat boende, och vill inte längre flytta in i det hus som du avser att hyra ut. Jag förstår din fråga som att du undrar när ett hyresavtal är giltigt, om det räcker att det är muntligt och att det finns e-mails med information om in flytt och liknande, och i så fall vad du nu kan göra.
Regler om hyresavtal finns i jordabalken, som förkortas JB, samt i lag om uthyrning av egen bostad. Jag kommer att gå igenom och förklara de regler som är aktuella för just din fråga.Uthyrning av egen bostad
Reglerna kan variera lite beroende på om det är så att man hyr ut sin egen bostad utanför näringsverksamhet och som inte är för fritidsändamål eller om det görs som hyresvärd i näringsverksamhet (12 kap. 1 § JB samt 1 § lag om uthyrning av egen bostad). Detta gäller främst för uppsägningstid av hyresavtal, vilket kan bli aktuellt för din fråga.
Formkrav på ett hyresavtal
Det finns faktiskt inga formkrav för hur ett hyresavtal ska upprättas. Det betyder att det är upp till dig som hyresvärd och hyresgästen att komma överens om hur avtalet ska upprättas och när det ska bli bindande. Det som är avgörande för när ett avtal har kommit till stånd är att det ska finnas en gemensam partsvilja, alltså vad ni har kommit överens om ska gälla i just ert avtal.
Det finns dock ett undantag till det jag nämnt ovan. Det är om du som hyresvärd eller hyresgästen har begärt att hyresavtalet ska vara skriftligt (12 kap. 2 § 1 stycket JB). Detta gäller dock som sagt bara om ni kommit överens om att det ska vara just skriftligt, vilket jag förstår det som att ni inte har gjort.
Har det uppstått ett bindande avtal i ditt fall?
Du nämner att det finns ett muntligt hyresavtal samt ett skriftligt hyresavtal via mail. Med detta förstår jag det som att den tänkta hyresgästen godkänt hyreskostnaden och när hyresgästen skulle flytta in. Jag förstår det även som att ni kommit överens om att du skulle stå för renoveringskostnaden, för att hyresgästen skulle flytta in. Ni kom även överens om att Anticmex skulle göra en fuktmätning i huset, och det är därefter som hyresgästen blir osäker på om hen vill flytta in i huset.
Jag kan inte helt utläsa om du nämnt för hyresgästen när denne anses ha godkänt avtalet. För skriftliga avtal så ska dessa som regel undertecknas av båda parter för att detta ska anses vara ingånget. Detta kan dock som nämnt variera i varje enskilt fall, och är beroende av vad respektive parter har avgett för viljeförklaringar. Skulle ni kommit överens om att hyresgästen måste godkänna hyresavtalet genom undertecknande eller måste betala en depositionsavgift för att hyresavtalet ska anses gälla, så är det detta som i så fall gäller. Du nämner att hen begärt en fuktmätning av Anticimex innan hen skrev under avtalet. Jag tolkar detta som att hyresgästen faktiskt skrivit under hyresavtalet efter att du gått med på en fuktmätning, och att det därmed finns ett undertecknat avtal mellan er.
Med utgångspunkt i detta, och det du beskriver tycker jag att det finns en viljeförklaring från hyresgästens sida att flytta in i lägenheten då denne har godkänt hyreskostnaden, godkänt när denne ska flytta in i huset samt vill att en renovering ska ske där du står för kostnaderna. Jag ser även en tydlig viljeförklaring från din sida att hyresgästen ska flytta in i huset till en viss bestämd kostnad och efter den renovering du planerat göra, och som du ska stå för. Jag tolkar det även som att hyresgästen faktiskt skrivit under ert avtal, efter att du gått med på att genomföra en fuktmätning av huset. Därmed anser jag att det finns ett bindande hyresavtal mellan er.
Vad som gäller om hyresgäst vill dra sig ur ett bindande hyresavtal
Ett hyresavtal gäller på obestämd tid, om inte annat har avtalats mellan parterna (12 kap. 3 § 1 stycket och 2 stycket JB). Vad jag förstår, så har ni ingått ett hyresavtal på obestämd tid då ni inte kommit överens om en sluttid för hyresavtalet.
Ett hyresavtal som gäller för obestämd tid ska sägas upp för att sluta gälla (12 kap. 3 § 1 stycket JB). En sådan uppsägning ska sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen när avtalet avser en bostadslägenhet/hus (12 kap. 4 § 1 stycket 1 punkten samt 12 kap. 5 § 1 stycket JB). Det betyder att det finns en uppsägningstid på 3 månader när hyresgästen säger upp hyresavtalet. Jag tolkar det som att ert avtal har börjat gälla från augusti, men jag kan inte helt utläsa när hyresgästen meddelade att hen inte längre ville bo i huset. Men om vi utgår från att hyresgästen meddelade detta i slutet av augusti, och detta meddelande ska därmed ses som en uppsägning av hyresavtalet. Detta innebär att en uppsägningstid på 3 månader gäller, och uppsägningstiden gäller i så fall till och med slutet av november. Det betyder att även om hyresgästen inte flyttar in ska hyresgästen fortfarande betala hyra för denna period då uppsägningstiden gäller oavsett.
Vad gäller renoveringskostnaderna har du meddelat att du ska stå för dessa. Det betyder att du inte kan kräva något av dessa av hyresgästen, eftersom meddelandet från hyresgästen är att räkna som en uppsägning. Vad gäller kostanden för Anticimex, kan jag inte utläsa vem av er som ska stå för denna. Men om dessa ingår i renoveringskostnaden så måste tyvärr du själv även stå för dessa.
Sammanfattning
Jag har tolkat det som att det gäller ett hus som uthyrs ibland för fritidsverksamhet på somrarna åt olika hyresgäster, men att det nu var tänkt som en uthyrning över obestämd tid. I och med dessa omständigheter blir reglerna om uthyrning i 12 kapitlet jordabalken aktuella.
Det finns inget direkt formkrav för hyresavtal, om inte detta är överenskommet mellan parterna. Det betyder att ett hyresavtal inte behöver vara skriftligt, utan detta kan vara muntligt. Detta betyder att det också kan variera mellan varje enskilt fall när hyresavtalet ska anses vara bindande och gälla för parterna. Det man får se till är parternas viljeförklaringar. I ditt fall, förstår jag det som att ni kommit överens om tid för när hyresgästen ska flytta in och hyreskostnad, samt att en renovering ska ske innan hyresgästen flyttar in. Detta tyder på att det finns tydliga viljeförklaringar från både hyresgästen och dig. Jag förstår det också som att hyresgästen faktiskt skrivit under ett avtal gällande detta. Därmed finns det ett hyresavtal mellan er som är bindande. Hyresgästens meddelande om att hen inte längre vill flytta in i huset kan därmed ses som en uppsägning av hyresavtalet, och då gäller en uppsägningstid på 3 månader. Beroende på när uppsägningen skett i tid, så kan hyresgästen behöva betala en eller flera hyror även om hen inte kommer flytta in i huset. Vad gäller kostnaderna för renoveringen så har ni kommit överens om att du ska stå för dessa, vilket också betyder att du inte kan kräva hyresgästen för dessa.
Jag hoppas att jag har tolkat din fråga rätt, och jag har kunnat besvara denna. Om jag har misstolkat någon omständighet i frågan, eller du har fler funderingar, så tveka inte på att återkomma till oss på Lawline!
Du är också varmt välkommen att kontakta oss via telefon på detta nummer: 08-533 300 04
Vänligen,
