Kan ett hyresavtal ingås via sms?

Question

Hej,
Vi har hyrt ut en liten lägenhet i vår villa under många år, mestadels till studenter, aldrig några problem. Vi har regelrätta avtal med en månads uppsägningstid. Nu under våren har vi hyrt ut tidsbegränsat till 15 juni. 5 juni messar hyresgästen och önskar fortsätta bo under sommaren. Tillägger att hen gärna skriver nytt avtal när hen är tillbaka från sin resa 15 juni. Detta accepterar vi och ber hen höra av sig vid återkomsten. Först på kvällen 22 juni får vi ett sms: hen har ändrat sig och "behöver" flytta ut siste juni (pga problem med studierna och csn). Hen vill dock komma tillbaka och skriva avtal i augusti, för att bo här 15 augusti och helst ett år framåt. Vi svarar ok, vi kan försöka lösa detta, men vi behöver träffas och gå igenom läget tillsammans. Vi lyckas hitta en gemensam tid först en vecka senare, 29 juni.
25 juni, på hyresdagen, har det inte kommit in några pengar alls. Vi messar och undrar om detta, och får svaret att hen anser att hen inte har någon uppsägningstid - eftersom vi inte har något avtal! Vi menar att vi visst har ett avtal enligt dialogen på sms. Det har bara blivit uppskjutet att skriva det på papper. Vi valde att be hen flytta ut den siste juni, för att inte krångla, men menar att vi har rätt till åtminstone ett par veckors ersättning för uppsägningstiden.
Vad skulle ni säga gäller i det här fallet?
Tack på förhand! /RH

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.

Jag tolkar din fråga som att hyresgästen inte har bott hos dig längre än sex månader och att ni inte har avtalat om en förlängningsklausul i ert hyresavtal, det vill säga en rätt för hyresgästen att få hyresavtalet förlängt vid hyrestidens slut. 

Vilka lagar är aktuella i ditt fall? 

Det är privatuthyrningslagen (PUL) som reglerar frågor om hyresavtal och avtalslagen (AvtL) som reglerar frågor om avtalsingående, det vill säga om ett avtal faktiskt har kommit till. PUL är tillämplig, därför att ni hyr ut en bostadslägenhet i er villa som ni äger.  

Hur påverkas situationen av att du och hyresgästen ingick ett hyresavtal på bestämd tid? 

Ett hyresavtal som parter ingår på bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut och någon uppsägning behöver därför inte att göras (3 § 1 st. PUL). Dessutom har en hyresgäst inte heller en rätt till förlängning av hyresavtalet, om inte parterna särskilt avtalar om detta (3 § 3 st. PUL). Konkret betyder det dels att ert hyresavtal upphör automatiskt att gälla den 15 juni utan att någon behöver säga upp det, dels att din hyresgäst inte heller har rätt till förlängning. Det är bara genom ett nytt hyresavtal som hyresgästen får bo kvar hos dig. 

Ingick du och hyresgästen ett nytt hyresavtal den 5 juni genom sms? 

I svensk avtalsrätt gäller löftesprincipen för avtalsbundenhet, det vill säga att den som avger ett anbud eller svar på ett anbud är ensidigt bunden av meddelandet till dess att motparten har avgett sitt svar (1 § 1 st. AvtL). Ovan gäller så länge parterna inte har avtalat om att något annat ska gälla vad gäller avtalsingåendet (1 § 2 st. AvtL), till exempel att avtalet först kan bli giltigt när avtalet skriftligen har ingåtts av båda parter. Även muntliga avtal är giltiga i svensk rätt.  

För dig betyder det ovan sagda följande. Trots att hyresgästen informerade dig den 5 juni via sms om att hen gärna såg att ett nytt skriftligt hyresavtal skulle ingås, så talar omständigheterna ändå för att ni borde ha ingått ett nytt tidsbestämt hyresavtal med varandra den 5 juni med löptid från den 15 juni till sista augusti, det vill säga sommaren ut. Anledningen är att hyresgästen skickade dig ett anbud som du accepterade. Vidare ställde hyresgästen inte ett specifikt krav om att ett nytt skriftligt avtal nödvändigtvis skulle ingås. Slutligen ansåg hyresgästen tydligen själv att hen bodde kvar hos dig genom sms:et daterat den 22 juni, annars skulle hyresgästen ha varit tvungen att flytta ut den 15 juni.  

Vad händer den 22 juni? 

En hyresgäst får säga upp ett hyresavtal att upphöra att gälla vid månadsskiftet som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen (3 § 2 st. PUL). Uppsägningsfristen överensstämmer också med ert hyresavtal. I praktiken betyder det att om en hyresgäst då säger upp sitt hyresavtal den 22 juni, så upphör det att gälla den sista juli. Eftersom ett giltigt nytt hyresavtal borde ha ingåtts mellan er den 5 juni via sms kan hyresgästens sms från den 22 juni anses som en formell uppsägning, även om hen behöver flytta ut den sista juni. Det borde därför innebära att hen har en skyldighet att betala hyran juli ut. Du kan såklart avstå från att kräva hyran, men du bör ha rätt till hyran för juli månad.  

Vad kan du göra om hyresgästen vägrar betala? 

För att kunna få betalt måste du först skicka ett skriftligt krav till din hyresgäst om betalning. Vägrar hyresgästen att betala, så kan du därefter ansöka om ett betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten om att driva in hyresgästens skuld till dig (se blanketterna här). Om hyresgästen bestrider betalningsföreläggandet, så går man till domstol. Kommer domstolen fram till att hyresgästen har en skuld hos dig, så kommer Kronofogdemyndigheten att driva in skulden. Kom ihåg att det alltid är lättare, snabbare och billigare om ni kommer överens om en lösning som passar er båda.   

Avslutande ord och min rekommendation 

Inledningsvis har ni initialt ingått ett tidsbestämt hyresavtal utan en förlängningsklausul. Därför upphör hyresavtalet mellan er att gälla den 15 juni och att din hyresgäst redan då borde ha flyttat ut. Den 5 juni verkar det som att ni har ingått ett nytt hyresavtal via sms som löper från den 15 juni till sista augusti. Den 22 juni säger hyresgästen upp ert nya hyresavtal och här gäller då en månads uppsägningstid. Det betyder att hyresgästen borde vara bunden av att betala en hyra till dig för juli månad. 

Jag rekommenderar att du pratar med och förklarar för din hyresgäst om situationen och de möjliga konsekvenserna av att inte betala. Om ni inte kommer överens om hyran, så rekommenderar jag att du kontaktar en jurist för att säkerställa att du har rätt till hyran och därefter ansöker om ett betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten. 

Vi på Lawline kan hjälpa dig vidare

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Tveka inte att höra av dig till en av våra jurister, om du behöver ytterligare hjälp. Du är varmt välkommen att kontakta oss på telefon [phone] eller maila oss på [e-mail].

Vänligen