Kan en hyresvärd utan legitim grund säga upp ett hyresavtal?

2020-09-23 i Hyresavtal
FRÅGA
Min dotter hyr en lägenhet i bottenplan av en privat fastighetsägare. Nu vill hyresvärden att hon byter och tar lägenheten 1 trappa upp i samma fastigheten. Orsaken är att hyresvärden vill att hennes 91 åriga mamma ska bo i min dotters lägenhet på bottenplan. Det finns endast dessa två lägenheterna i fastigheten. Min dotter vill inte pga av olika orsaker. Hyresvärden säger att hon kollat med jurist att hon har rätt att säga upp min dotter när en nära anhörig behöver min dotters lägenhet. Vad gäller egentligen?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Tillämplig lag
Jag tolkar det som att du undrar om en hyresvärd har rätt att säga upp ett hyresavtal att upphöra med anledning av dennes närståendes påstådda behov av hyreslägenheten. Mot bakgrund av att det av omständigheterna framgår att din dotter hyr lägenheten av en privat fastighetsägare, tolkar jag att det rör sig om uthyrning av bostadsrättslägenhet av privatperson. För att kunna besvara din fråga kommer jag därför i huvudsak använda mig av lag om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Denna lag gör några avsteg från vad som i vanliga fall gäller i hyresförhållanden enligt hyreslagen (12 kap. jordabalken).

Uthyrning av bostadsrättslägenhet som privatperson
När en privatperson hyr ut en egen bostadsrättslägenhet utanför näringsverksamhet ska som sagt inte jordabalkens bestämmelser om hyra tillämpas. Istället blir lag om uthyrning av egen bostad aktuell att se till (1 § privatuthyrningslagen). Med en bostadslägenhet avses en lägenhet som har upplåtits för att helt eller till övervägande del användas som bostad. Lagen är tvingande till hyresgästens fördel vilket innebär att avtalsvillkor som är till nackdel för hyresgästen inte ska gälla gentemot denne, om inte annat anges i lagen (2 § privatuthyrningslagen).

Vid uthyrning av en bostadslägenhet som privatperson ska hyresavtalet gälla för obestämd tid, om inte en bestämd hyrestid har avtalats. Om dotterns hyresavtal gäller för obestämd tid, ska det sägas upp för att det ska upphöra att gälla. Om avtalet däremot ingås för bestämd tid upphör det att gälla vid hyrestidens slut. Däremot får ett sådant avtal sägas upp för att upphöra att gälla före denna tidpunkt (3 § stycke 1 privatuthyrningslagen).

Hyresvärden får utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats (3 § stycke 2 privatuthyrningslagen). En hyresrätt är förverkad exempelvis när en hyresgäst underlåtit att betala hyra eller lämnat lägenheten allvarligt skadad. Att hyresrätten är förverkad är som sagt inget krav för att hyresvärden ska få säga upp hyresavtalet enligt privatuthyrningslagen. Huvudregeln gäller både för när hyrestiden är bestämd och obestämd.

Med andra ord får hyresvärden säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, oberoende av om hyresavtalet gäller för bestämd eller obestämd tid. Det innebär alltså att hyresvärden enligt denna lag har rätt att säga upp hyresavtalet utan någon legitim anledning (förverkad hyresrätt). En hyresgäst har inte något besittningsskydd enligt denna lag, oavsett hur länge uthyrningen har varat.

Däremot är privatuthyrningslagen inte tillämplig i fall då hyresvärden hyr ut fler än en lägenhet. Då ska lagen endast omfatta den första uthyrningen (1 § stycke 1 privatuthyrningslagen). Av omständigheterna framgår det inte om hyresvärden hyr ut båda lägenheterna. Om så är fallet innebär det i din dotters fall att de ovan nämnda bestämmelserna enbart gäller om hennes hyresavtal avser hyresvärdens första upplåtelse. Utgörs din dotters hyresavtal av en senare upplåtelse så ska hyreslagen gälla vilket leder oss in i jordabalkens bestämmelser (den traditionella hyreslagen).

Uthyrning av hyresrätt enligt hyreslagen
Som nämnt för ovan kan en hyresvärd endast hyra ut en lägenhet enligt privatuthyrningslagen. För de senare upplåtelserna gäller istället hyreslagen fullt ut (12 kap. jordabalken).

Ett hyresavtal som gäller för obestämd tid kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, när avtalet avser en bostadslägenhet (12 kap. 4 § stycke 1 punkt 1 jordabalken).

Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet så har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet pga besittningsskyddet, utom när avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt att upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta (12 kap. 46 § stycke 1 punkt 6 jordabalken).

För att ett hus ska ses som ett en- eller tvåfamiljshus är husets funktioner och karaktär som helhet avgörande. Det faktum att hyresvärden i din dotters fall har två lägenheter i sin fastighet, borde ge antydan till att huset är att bedöma som ett en- eller tvåfamiljshus.

Enligt hyreslagen är hyresgästens generella besittningsskydd starkt. Däremot är den nyss nämnda bestämmelsen ett undantag, där hyresgästens besittningsskydd som utgångspunkt är svagare än vid vanliga upplåtelser. Utgångspunkten för en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus är att den ska kunna användas av ägaren till bostaden. Detta gör att hyresgästens intressen kan behöva ge vika för ägarens krav att disponera över huset eller lägenheten för eget bostadsbehov eller försäljning (se förarbetena SOU 1966:14 s. 165 ff.) Även andra intressen utöver eget bostadsbehov och försäljning kan bli aktuella.

En prövning av tyngden på hyresvärdens intresse ska göras, vilket ofta anses vara mindre än när hyresvärden själv ska bosätta sig i lägenheten. I fall där hyresvärdens vill bistå med bostad åt exempelvis ett barn eller liknande, väger hyresvärdens intresse inte riktigt lika tungt som annars. Däremot ska en bedömning i det enskilda fallet göras utifrån hur tungt intresset väger. Har hyresgästen använt lägenheten som sin permanenta bostad under en mycket lång tid anses hyresgästens intresse väga tungt.

Det innebär med andra ord att det inte kan sägas fullt säkert att din dotter inte har rätt till förlängning av hyresavtalet. Det beror helt enkelt på vilket intresse som väger tyngst, dvs det faktum att hyresvärden vill tillgodose sin mamma med bostad jämfört med din dotters intresse av att behålla lägenheten. Har din dotter bott permanent i lägenheten under en lång tid kan det intresset som nämnt väga tungt.

Om din dotter inte har rätt till förlängning ska hon åtminstone ges skäligt rådrum för att få möjlighet att hinna skaffa en annan bostad.

Sammanfattande ord
Beroende på hur hyresförhållandet ser ut blir två olika lagar tillämpliga. I det fallet då din dotters hyresvärd som privatperson hyr ut sin bostadsrättslägenhet utanför näringsverksamhet, så har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra gälla oberoende av legitim anledning.

I det fall då din dotters hyresvärd som privatperson hyr ut fler än en lägenhet utanför näringsverksamhet, och din dotters hyresavtal inte utgörs av den första upplåtelsen, så gäller andra regler. Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet så har hyresgästen som regel rätt till förlängning av avtalet pga besittningsskyddet. Detta gäller däremot inte när avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus och upplåtelsen inte ingår i en näringsverksamhet samt om upplåtaren har ett sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta.

Det faktum att hyresvärden i din dotters fall har två lägenheter i sin fastighet, borde innebära att huset är att bedöma som ett en- eller tvåfamiljshus, varför besittningsskyddet kan komma att få inskränkas. Hyresvärdens intressen har som regel företräde vid sådana situationer, i synnerhet om intressena avser eget bostadsbehov eller försäljning. Har hyresgästen däremot använt lägenheten som sin permanenta bostad under en mycket lång tid anses hyresgästens intresse också väga tungt. En prövning i det enskilda fallet måste göras.

Jag hoppas det gav svar på din fråga. Har du ytterligare funderingar är du välkommen att höra av dig med en ny fråga.

Med vänlig hälsning,

Line Skaugrud Landevik
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Hyresavtal (1443)
2020-10-29 Vad har jag för uppsägningstid som inneboende utan kontrakt?
2020-10-29 Måste jag ange skäl för uppsägning av privatuthyrd bostadsrätt?
2020-10-29 Uppsägningstid när tiden inte framkommer av hyresavtalet
2020-10-29 Uppsägningstid privatuthyrning

Alla besvarade frågor (85609)