Kan en hyresgäst säga upp ett hyresavtal med kortare uppsägningstid än avtalat?

2019-02-27 i Hyresavtal
FRÅGA
Vår dotter hyr en lägenhet (en etta) av en norrman som för ca 10 år sedan köpte samtliga bostadsrättslägenheterna (6 st) i ett hus. Han hyr ut 5 av dessa i andra hand, som privatperson. I januari i år beslutade bostadsrättsföreningen att varje medlem inte får äga mer än en lägenhet i föreningen och att uthyrningar inte får vara permanenta. Då sa norrmannen upp sina hyresgäster med 3 månaders uppsägningstid, alltså till 30 april, för att därefter sälja lägenheterna.På andrahandskontraktet, som är tillsvidare, står det att uppsägningstiden är 3 månader.Men enligt lag 2012:978 om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) §3 så har hyresgästen 1 månads uppsägningstid. Dessutom skriver Konsumentverket angående uppsägningstid för bostad som hyrs ut av privatperson att om det står något annat (än 1 månads uppsägning för hyresgästen) så gäller det som är till fördel för hyresgästen. Min dotter studerar på orten (som har stor brist på boenden för studenter) men hade turen att få tag i en ny etta med inflyttning 1 mars. Detta informerade hon norrmannen/hyresvärden i mitten av februari och sa upp sin lägenhet med 1 månads uppsägningstid, vilket betyder att hon måste betala dubbel hyra för mars månad (vilket hon egentligen inte har råd med).Frågan är om hon kan åberopa "privatuthyrningslagen" när hyresvärden redan sagt upp henne? Eller måste hon betala dubbla hyror även för april? Mycket tacksamma för snabbt svar!
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Din fråga gäller uppsägning av hyresavtal om andrahandsuthyrd bostadsrätt. Detta regleras främst i privatuthyrningslagen varför mitt svar kommer därför utgå från denna lag.

Privatuthyrningslagen gäller hyresavtal genom vilken någon utanför näringsverksamhet (alltså som privatperson) upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål (1 § privatuthyrningslagen).

Avtalsvillkor som är till nackdel för hyresgästen, i jämförelse med bestämmelserna i privatuthyrningslagen, är utan verkan. Om så skulle vara fallet, gäller privatuthyrningslagens bestämmelser istället för de avtalsvillkor som är overksamma (2 § privatuthyrningslagen). Hyresavtal gäller som huvudregel för obestämd tid. Om hyresavtalet gäller för obestämd tid, ska det sägas upp för att upphöra att gälla. Hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast en månad från uppsägningen. Hyresvärden får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte längre uppsägningstid har avtalats (3 § privatuthyrningslagen).

Sammanfattningsvis, kan din dotter alltså åberopa 2 § och 3 § privatuthyrningslagen. Om din dotter sade upp hyresavtalet i mitten på februari gäller alltså en månadsuppsägningstid från månadsskiftet mars. Hon behöver således betala hyra för mars men inte för april månad.

Hoppas du fick svar på din fråga!

Vänliga hälsningar,

Liv Nyström
Fick du svar på din fråga?
Kommentarer:
Tack Liv för ditt snabba svar! Jag måste bara kolla... du nämner inget om att antalet lägenheter som hyresvärden hyr ut har betydelse i frågan. Jag hittade några svar på lawline.se i natt där det stod att privatuthyrningslagen tillämpas bara för den första bostaden som en privatperson hyr ut. "Om två eller fler bostäder hyrs ut tillämpas VANLIGEN inte privatuthyrningslagen eftersom det då SÄLLAN kan räknas som att uthyrningen är av privat slag." Som du såg i min fråga hyr norrmannen ut mer än en bostad men han gör det utanför näringsverksamhet. Betyder "näringsverksamhet" i denna lagtext detsamma som registrerat företag? Spelar det egentligen någon roll om hyresvärden har företag eller är privatperson när han hyr ut mer än en bostad? Eller kan det spela roll - eftersom orden SÄLLAN och VANLIGEN användes i svaret? Hoppas att du kan få klarhet i allt detta. Tack!
2019-02-27 10:07
Hej igen, Vad som menas med näringsverksamhet framgår inte av lagtexten men enligt förarbetena till lagen ska den som systematiskt hyr ut fler än två bostadslägenheter anses göra det inom näringsverksamhet. I förarbetena nämns att uthyrning färre lägenheter än tre kan anses utgöra näringsverksamhet med beaktande av samtliga omständigheter. Ägande och uthyrning av 5 bostadsrätter räknas antagligen som näringsverksamhet då det sker i vinstsyfte för hyresvärden och inte enbart för att undvika dubbla kostnader för dennes boende. Vidare så talar upplåtelsens varaktighet (att det skett under en längre tid) för att uthyrningen av bostadsrätterna ska anses som näringsverksamhet. Jag kan alltså inte med hundra procents säkerhet säga huruvida uthyrningen är att klassificera som näringsverksamhet men mycket talar för det. Vid uthyrning av bostad genom näringsverksamhet gäller 12 kapitlet jordabalken (JB). Hyresavtal gäller som huvudregel för obestämd tid. Sådana avtal upphör att gälla vid uppsägning av hyresavtalet (12 kap. 3 § JB). Ska ett hyresavtal för obestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla och är inte längre uppsägningstid avtalad, ska uppsägningen ske vid månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, när avtalet avser en bostadslägenhet (12 kap. 4 § JB). Har parterna avtalat om kortare uppsägningstid är det enbart gällande för hyresgästen när denne vill säga upp avtalet. Har parterna avtalat om en längre uppsägningstid är det dock bindande för båda parterna. Näringsverksamhet betyder alltså inte detsamma som registrerat företag utan det rör själva omfattningen av uthyrningen och om det finns ett tydligt vinstsyfte. Anledningen till att den andra frågebesvararen använde sig av orden ”sällan” och ”vanligen” är antagligen att näringsverksamhet inte är närmare specificerat i lagtexten och måste avgöras från fall till fall. Min bedömning mot bakgrund av vad som förekommer i förarbetena är dock att uthyrningen av din dotters lägenhet rör näringsverksamhet och därför måste din dotter betala hyra även för april månad (i enlighet med 12 kap. 4 § JB) men jag kan inte svara dig med 100 % säkerhet om det är en näringsverksamhet utan det är något som skulle behöva avgöras av domstol. Det finns inte någon rättspraxis på området i nuläget. Ledsen för de dubbla budskapen. Vänliga hälsningar,
2019-02-28 01:19
Kommentera
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Hyresavtal (1154)
2019-05-25 Kan jag säga upp mitt hyreskontrakt?
2019-05-24 Min andrahandshyresgäst är skyldig mig hyra och går inte att få tag på. Vad ska jag göra?
2019-05-24 Måste vi betala hyra för bostaden om vi valt att inte flytta in?
2019-05-23 Uppsägningstid för hyra av villa enligt privatuthyrningslagen

Alla besvarade frågor (69288)