Kan en delägare kräva att samägd fastighet säljs?
Min mor och hennes två syskon ärvde av sina föräldrar en fastighet (en skärgårdsö med tre små hus) för ca 35 år sedan. De tre syskonen har hela tiden haft var sitt av de tre husen. Det finns inget skrivet. Nu har ett av syskonen gått bort och hens tre barn (mina kusiner) ärver alltså en tredjedel av fastigheten. Ett av hens tre barn vill ha ut pengar för sin del och de andra två är villiga att köpa ut det tredje barnet. Det tredje barnet lät värdera fastigheten. Nu vill det tredje barnet att hela fastigheten ska säljas för att få ut största möjliga summa. Detta drabbar därmed min mor och hennes andra syskon och i sin tur även deras barn. Har barnet laglig rätt att kräva en försäljning av fastigheten när alla andra vill ha det kvar?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att din mor och hennes två syskon ärvde 1/3 av fastigheten var och att barnen till det avlidna syskonet nu har ärvt 1/9 av fastigheten var. Ett av dessa barn vill nu att hela fastigheten ska säljas. Du undrar nu om barnet som äger 1/9 av fastigheten har rätt att kräva försäljning av hela fastigheten.
Tillämplig lagstiftning
Samäganderättslagen (SamägL) är tillämplig på samägd fastighet (1 § SamägL). SamägL kan avtalas bort genom ett samäganderättsavtal men eftersom att det inte finns något skrivet gäller SamägL.
Samtliga delägares samtycke
Det krävs att alla delägare är överens angående förfogande och förvaltning av den samägda fastigheten (2 § SamägL). Detta innebär att alla delägare måste lämna sitt samtycke angående bland annat uthyrning eller försäljning av hela fastigheten samt åtgärder som till exempel målning av fastigheten. Detta innebär också att alla delägare har rätt att göra vad de vill med sin andel av fastigheten.
Tvångsförsäljning
Det finns dock ett undantag som innebär att en ägare av en andel i fastigheten, oavsett hur stor andelen är, kan ansöka om tvångsförsäljning på offentlig auktion. Ansökan görs då hos Tingsrätten och bara om det finns synnerliga skäl kan övriga delägare förhindra försäljningen (6 § SamägL). "Synnerliga skäl" är mycket svårt att uppnå och det är sällan man får anstånd med försäljningen. Vid en sådan offentlig auktion får vem som helst lägga bud på huset och om samtliga delägare är överens om ett bud står det fast men är inte alla överens går fastigheten till högstbjudande (12 § SamägL). Vid en sådan tvångsförsäljning visas det verkliga marknadsvärdet och fastigheten kan komma att säljas för mer än den värderats till men också för mindre.
Minimipris
Om någon av delägarna begär det ska domstolen besluta om ett minimipris som blir det lägsta priset fastigheten kan säljas för (9 § SamägL). Minimipriset ska förhindra att fastigheten säljs för ett så lågt pris att det blir oförmånligt för delägarna men får inte sättas så högt att det förhindrar eller försvårar en försäljning. Enligt praxis från Högsta Domstolen brukar minimipriset motsvara taxeringsvärdet på fastigheten (NJA 2012 s. 757). Begär någon att minimipris ska fastställas ska auktionskostnaderna betalas även om det inte blir någon försäljning.
God man
När domstolen beslutar om tvångsförsäljning på offentlig auktion ska även en god man utses (8 § SamägL). Denna ska sköta de praktiska runt försäljningen med bland annat försäljningsvillkor (9 § 2 stycket SamägL) och fördelning av köpeskillingen. Kostnader för god man betalas av samtliga delägare i förhållande till deras andel i fastigheten.
Vad det innebär för dig
Alla delägare av den samägda fastigheten borde i första hand försöka komma överens. Använd gärna argumentet att fastigheten kommer säljas för verkligt marknadsvärde och att det kan innebära att den säljs för mindre än den värderats till. Ett annat argument kan vara de kostnader som uppkommer i och med att domstolen beslutar om god man som ska sköta det praktiska kring försäljningen. Försäljningen kan ställas in fram tills att fastigheten är såld om samtliga delägare är överens.
Kan ni inte komma överens kan istället övriga delägare tillsammans lägga bud på fastigheten vid tvångsförsäljningen på offentlig auktion.
Sammanfattning
En delägare av en samägd fastighet har rätt att ansöka om tvångsförsäljning på offentlig auktion hos tingsrätten och det är sällan detta nekas. Vem som helst kan då lägga bud på fastigheten som ska gå till högstbjudande om inte samtliga delägare är överens om att acceptera ett annat bud. Det finns möjlighet att begära att domstolen fastställer ett minimipris som är lägsta priset fastigheten kan säljas för men då måste kostnaderna för auktionen betalas även om det inte blir någon försäljning. Domstolen utser även en god man som ska sköta försäljningen och detta bekostas av alla delägare i förhållande till deras andelar. För att undvika försäljning bör ni försöka komma överens genom att eventuellt påpeka risken att fastigheten säljs för ett lägre pris än den värderats till och de extra kostnader som uppkommer i och med att domstolen utser en god man. Kan försäljning inte undvikas kan ni istället lägga bud på fastigheten på den offentliga auktionen.
Hoppas du fick svar på din fråga! Om du har någon mer fråga är du välkommen att höra av dig till Lawline igen.
Med vänlig hälsning
