Kan du som hyresvärd säga upp ett tidsbestämt hyresavtal för att du behöver lokalen själv den kvällen?
Hej,
Jag ska avtalat om att hyra ut en festlokal, däremot har det uppstått en situation där min egna verksamhet vill nyttja lokalen under samma kväll. I kontraktet står inget om uppsägning av avtalet, finns det någon möjlighet att makulera bokningen ändå?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
För att besvara din fråga kommer jag använda mig av jordabalken (JB) 12 kap., som även brukar kallas för "hyreslagen".
Hyresavtal för bestämd tid
Huvudregeln är annars att hyresavtal gäller tillsvidare och att det krävs uppsägning för att hyresavtalet ska sluta gälla (JB 12 kap. 3 § första stycket). Jag tolkar det däremot som att du har hyrt ut lokalen endast för en kväll. Därmed är hyresavtalet tidsbegränsat och hyresavtalet gäller för en bestämd tid, dvs. för en kväll (JB 12 kap. 3 § andra stycket).
Uppsägning av tidsbestämt hyresavtal
Utgångspunkten är att ett avtal på bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut även om det inte har sagts upp, det krävs alltså ingen uppsägning. Detta innebär dock också att tidsbestämda hyresavtal normalt inte kan sägas upp i förtid.
Däremot kan en part ändå ha rätt att säga upp ett hyresavtal i förtid i vissa specifika situationer, dvs. då hyresgästen har begått någon form av avtalsbrott och att hyresrätten har förverkats (JB 12 kap. 42 §). Detta blir dock inte aktuellt för din situation, eftersom hyresgästen inte har agerat på ett felaktigt sätt, utan det är snarare du som hyresvärd som kommer begå avtalsbrott om du säger upp avtalet utan laglig grund.
Utgångspunkten är att avtal ska hållas och du kan inte dra dig ur avtalet.
Det kan även vara värt att notera att även om ni hade skrivit någon om uppsägning i hyresavtalet, så gäller reglerna i hyreslagen till fördel för hyresgästen (JB 12 kap. 1 § femte stycket). Som hyresvärd hade du alltså ändå inte haft rätt att säga upp eller häva hyresavtalet för lokalen om hyreslagen inte ger dig rätt till detta.
Sammanfattning
Utgångspunkten är att avtal ska hållas. Eftersom du och din hyresgäst har ingått ett tidsbestämt hyresavtal som gäller under en kväll, så kan inte du som hyresvärd säga upp hyresavtalet som utgångspunkt. Tanken är att avtalet ska gälla tills hyrestidens slut. Det finns ingen möjlighet att häva avtalet pga. förverkande eftersom hyresgästen inte har agerat felaktigt. Tyvärr finns det alltså ingen möjlighet att makulera bokningen utan att du som hyresvärd gör dig skyldig till avtalsbrott som kan leda till skadestånd.
Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en ny till oss på Lawline!
Med vänlig hälsning,
