Kan delägare på eget bevåg hyra ut samägd fastighet?
Jag äger en fastighet tillsammans med min syster. På fastigheten står två hus varav min syster bor i det ena huset. Är det tillåtet för min syster att upplåta det andra huset på vår gemensamma fastighet till en hyresgäst utan mitt medgivande? Hyresgästen har inget hyresavtal eller något skriftligt medgivande från mig om att den får bo i huset på min fastighet. Hyresgästen betalar ingen hyra då det är en son till min syster. Jag är pga. detta utestängd från min egen fastighet men vill inte att någon annan än jag eller min syster bor där. Jag bor själv inte på den aktuella fastigheten. Hyresgästen är dock folkbokförd där. Kronofogden kunde inte hjälpa mig eftersom vi är två ägare som är oense om att hyresgästen får bo där. Kan jag få bort hyresgästen via tingsrätten eller annan instans?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Eftersom du och din syster äger fastigheten tillsammans gäller samäganderättslagen. Notera däremot att samäganderättslagen i stort kan avtalas bort. Finns således ett samäganderättsavtal mellan dig och din syster gäller det som står i avtalet över det som står i lagen.
Din syster får inte hyra ut del av fastigheten
De som tillsammans äger en fastighet ska tillsammans råda över fastighetens förvaltning och nyttjande. Delägare får inte utan samtliga delägares samtycke ta beslut angående fastighetens nyttjande (2 § samäganderättslagen). Din syster får således inte upplåta fastigheten till sonen utan ditt samtycke.
Intressant för dig att veta är att sonen, eftersom han inte betalar hyra, inte klassas så som hyresgäst och därmed inte skyddas av de särskilda skyddsregler som finns i hyreslagen (12 kap. jordabalken). Snarare klassas upplåtelsen som en benefik nyttjanderätt och då gäller andra regler vilket exempelvis kan underlätta vid eventuell försäljning av fastigheten.
Är delägare inte överens utnämns god man
Är delägare inte överens om hur fastigheten ska förvaltas eller nyttjas kan god man utses (3 § lag om samäganderätt). God man utses av tingsrätten på någon utav delägarnas begäran, således är det tillräckligt om endast en av delägarna ansöker. Den som utses till god man ska kunna vara opartisk i sin förvaltning av fastigheten. Förslås inte en god man av delägarna kan tingsrätten utse en lämplig god man, vanligen en advokat eller jurist.
En god man ska på ett opartiskt sätt förvalta fastigheten på ett sätt som gynnar båda fastighetsägarna och har viss rätt att träffa bindande avtal gällande fastighetens nyttjande (4 § lag om samäganderätt). En god man kommer således ha möjlighet att ta ut skälig hyra från nyttjanderättshavaren eller helt enkelt avhysa denne från den del av fastigheten som du anser dig ha rätt att nyttja.
Som delägare har du rätt att begära ut fastigheten till försäljning
Att samäga en fastighet kan vara tufft, särskilt om ägandeskapet kantas av konflikter. Därför finns möjlighet för dig som delägare att sälja fastigheten om ni inte alls kan komma överens. Fastigheten kan efter ansökan till tingsrätten läggas ut till försäljning på offentlig auktion (6 § lag om samäganderätt). Det räcker med att en av delägarna skickar in en sådan ansökan. Det högsta budet vinner om ni inte är ense om en annan köpare (12 § 2 stycket lag om samäganderätt). Ni delar då på kostnader för försäljningen utefter storleken på er andel i fastigheten (15 § lag om samäganderätt).
Sammanfattningsvis finns möjligheter för dig att genom en god man få ut hyra från din systers son eller att han blir avhyst. Det finns dessutom möjligheter för dig att sälja fastigheten som helhet till högstbjudande. Jag råder dig att kontakta din syster och meddela henne om alternativen. Förhoppningsvis kan ni fatta en överenskommelse på tu man hand.
Hoppas att du har fått svar på din fråga!
Hälsningar,
