Kan de andra delägarna tvinga mig att sälja min andel i vår bostadsrätt?
Hej. Jag äger 10% i en bostadsrätt som i övrigt ägs av mina föräldrar och bror. Nu vill de sälja lägenheten till min bror för ett pris som är mycket lägre än värderingen (ca 60% av marknadsvärdet) och jag går inte med på att sälja min del. Min bror har som plan att sälja lägenheten och göra en stor vinst. Kan de tvinga mig att sälja mina 10%? Vad händer om min bror vill sälja lägenheten vidare och jag sitter på de 10% förutsatt att jag har rätt att behålla dem? Jag vet att jag kan föreslå att de köper mina 10% till det marknadsmässiga värdet men jag anser det inte aktuellt då min bror gör en enorm vinst och jag anser det vara ett mycket orättvist upplägg överlag.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
I och med att ni är flera som äger bostadsrätten är den samägd. Bestämmelser kring samägd egendom finns i samäganderättslagen. En bostadsrätt är visserligen lös egendom och faller därför inte under lagens uttryckliga tillämpningsområde då den bara omfattar fastigheter och lösa saker. Högsta domstolen har dock slagit fast att samäganderättslagen till stor del ska gälla även för bostadsrätter. (se 1 § SamägL, här och NJA 1995 s. 478)
Dina föräldrar får sälja sina andelar men kan inte tvinga dig
För att hela bostadsrätten ska kunna säljas krävs alla delägares samtycke. I ert fall är tanken dock att bostadsrätten säljs till din bror, som redan är delägare. Det är alltså inte en försäljning av hela bostadsrätten. Varje delägare har rätt att sälja sin del till vilket pris som denne vill. Dina föräldrar kan därför sälja sina andelar i bostadsrätten till din bror utan ditt samtycke.
De kan dock inte tvinga dig att sälja din del. Det är upp till dig att bestämma när och till vilket pris du vill sälja dina 10%. Du har alltså rätt att behålla dina 10% även om dina föräldrar säljer sina andelar. (se 2 § SamägL)
Din bror får sälja sina andelar men kan inte tvinga dig
I det fall att din bror tar över era föräldrars andelar blir det istället bara du och han som samäger bostadsrätten. Detta förändrar dock inte din rätt att säga nej till att sälja din andel. Det är dock fritt fram för din bror att sälja sin andel till dig eller någon utomstående. Observera att det kan bli praktiska problem att sälja till någon utomstående med tanke på att köparen måste bli godkänt av bostadsrättsföreningen. (se 2 § SamägL)
Undantag: Offentlig auktion
Enda möjligheten för din bror att sälja hela er bostadsrätt är att domstolen, på din brors begäran, godkänner att bostadsrätten säljs på offentlig auktion. Domstolen kommer dock att avslå hans ansökan om du kan visa att det finns synnerliga skäl till varför en offentlig auktion inte ska ske. Jag vill påpeka att även en offentlig auktion kan vara problematisk ur den aspekten att en köpare måste bli godkänd av bostadsrättsföreningen. (se 6 § SamägL)
Vid en försäljning av din andel ska du självklart få din beskärda del av vinsten, dvs 10%.
Samäganderättslagen är dispositiv
Viktigt att komma ihåg är att samäganderättslagen i stora dela är dispositiv. Det innebär att reglerna kan avtalas bort. Ni har till exempel avvikit från samäganderättslagen genom att föreskriva att ni äger olika stora delar i bostadsrätten. Jag rekommenderar därför att du kollar igenom vad som står i ert avtal angående försäljning för att vara helt säker på vad som gäller i en sådan här situation. Finns det inget föreskrivet i avtalet är det samäganderättslagen som gäller.
Sammanfattning
Ni samäger bostadsrätten och det är därför samäganderättslagen som reglerar denna situation, så länge ni inte har avtalat om något annat.
Dina föräldrar kan inte tvinga dig att sälja din andel till din bror. Det är dock fritt fram för dem att sälja sina andelar till vilket pris de vill.
Om din bror senare vill sälja lägenheten kan han inte tvinga dig att sälja din andel. Han kan därför bara sälja sin del i bostadsrätten. För att kunna sälja hela bostadsrätten och därmed också din andel krävs det att domstolen har godkänt en offentlig auktion.
Hoppas du har fått svar på dina frågor! Vill du ha ytterligare hjälp är du varmt välkommen att ta dina frågor vidare till vår juristbyrå, här.
Med vänliga hälsningar,
