Jordbruksarrende - Vad gäller vid uppsägning för villkorsändring?
Hej! Vi har ett jordbruksarrende som löper på tre år. Vårt avtal för första arrendeperiod var för perioden XX/X 20XX tom XX/X 20XX. Vi får brev om villkorsändring inom rätt tid till varje ny period utan att det vid tidigare tillfällen har blivit någon förhandling. Dessa brev om villkorsändring skickas ut med automatik enligt uppgift från den ansvarige. Vår senaste arrendeperiod började den XX/X 20XX tom XX/X 20XX och vi hade fått brev om villkorsändring även denna gång. I april/maj tog de kontakt med oss för att komma ut och titta på marken och senare började de att förhandla om ny arrendeavgift som skulle gälla från och med XX/X 20XX, alltså efter att den nya perioden hade börjat. Är detta verkligen rätt tillvägagångssätt? Vi kan ju inte ta hjälp av arrendenämnden då ärendet skall lämnas till dem senast två månader innan ny arrendeperiod. Är det inte så att vårat tidigare arrende gäller fram till och med XX/X 20XX och att deras begäran om villkorsändring är utan verkan i detta fall?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB) och lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL).
Allmänna avtalsrättsliga hållpunkter
Avtalsfriheten är tämligen långtgående i Sverige och det står i grunden envar fritt att ingå avtal med vem man vill, hur man vill och med vilket avtalsinnehåll som helst (med iakttagande av eventuella i lag tvingande regler). Det innebär också att avtalsparter generellt själva står risken för eventuella ogynnsamma villkor. Rättsligt bindande avtal uppstår för övrigt när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av båda parter, se 1 § AvtL. Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sunt servanda (avtal ska hållas) och det ska normalt mycket till för att någon av parterna ska kunna rucka på den ursprungliga överenskommelsen.
Men ingångna avtal behöver inte alltid hållas under alla omständigheter. I avtalslagen återfinns ett antal s.k. ogiltighetsgrunder, se 28-36 §§ AvtL. Kan en situation sorteras in under någon av de nyss nämnda bestämmelserna kan ett avtal komma att förklaras ogiltigt, antingen i vissa delar eller i sin helhet. Den stora generalklausulen i 36 § AvtL brukar inte sällan aktualiseras i de här fallen och den täcker egentligen in alla de övriga förhållanden som kommer till uttryck i de nyss nämnda bestämmelserna. Däri sägs, i bestämmelsens första stycke, att avtalsvillkor får jämkas eller lämnas utan avseende, om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Har villkoret sådan betydelse för avtalet att det icke skäligen kan krävas att detta i övrigt skall gälla med oförändrat innehåll, får avtalet jämkas även i annat hänseende eller i sin helhet lämnas utan avseende.
Det finns inget generellt svar på hur 36 § AvtL ska tolkas, dvs. hur bestämmelsens faktiska innebörd lyder i mer allmänna ordalag. Men en enskild bedömning är alltid påkallad från fall till fall. Partsställningen kan få bäring i det här avseendet, alltså på skälighetsbedömningen, vilket i klartext innebär att ett avtal som träffas mellan näringsidkare (vilket jag misstänker är fallet här eftersom det rör sig om ett jordbruksarrende) skulle kunna jämkas om den ena näringsidkaren framstår som avsevärt svagare än den andra parten, se t.ex. Högsta domstolens (HD) avgörande i NJA 1987 s. 639. Men det ska samtidigt noteras att 36 § AvtL är svår att få gehör för. I praxis har den här bestämmelsen använts restriktivt, dvs. ytterst sällan, vid avtal mellan näringsidkare. Exakt vad som har föranlett markägarens agerande är för mig ovisst. Likaså vad denne anför för rättslig grund. Men det kanske mest väsentliga i den här allmänna delen är att det inte finns någonting i din ärendebeskrivning som tyder på att avtalet skulle kunna ogiltigförklaras eller ens jämkas i vissa delar. I vart fall inte med stöd av någon ogiltighetsgrund i avtalslagen.
Jordabalken och reglerna om jordbruksarrende - Vad gäller?
Det finns egentligen ingenting som med styrka talar för att markägaren kan säga upp arrendeavtalet för villkorsändring i nuläget. Om arrenderätten är förverkad har man som jordägare rätt att säga upp avtalet omgående. Enligt 8 kap. 23 § JB är arrenderätten bl.a. förverkad om arrendatorn dröjer med betalningen av arrendeavgiften i mer än en månad efter förfallodagen. Men det är ju inte alls fråga om någon förverkandesituation i det här fallet.
Arrendatorn har ett s.k. besittningsskydd, vilket innebär att denne i regel är berättigad till en förlängning. Det finns dock ett antal bestämmelser som bryter besittningsskyddet, vilka följer av 9 kap. 8 § JB. Om markägaren kan åberopa någon av dessa kan bedömningen möjligen bli en annan efter nuvarande arrendeperiod. Men i skivande stund är min uppfattning att arrendeavgiften enbart kan justeras och bli föremål för förhandling först inför nästkommande period (under förutsättning att arrendet sägs upp för villkorsändring i enlighet med 9 kap. 3 § 1 st. JB, dvs. senast åtta månader före arrendetidens utgång).
Ovan skriver du att ”de kom ut och tittade på marken” för att sedan inleda förhandling om en ny arrendeavgift. Det håller inte. Eller annorlunda uttryckt: Du har fog för din uppfattning. Markägarens begäran om villkorsändring är som du mycket riktigt själv redan har påpekat utan verkan. I 9 kap. 10 § 2 st. JB sägs för övrigt att har villkorsändring begärts och föreligger tvist om villkoren för den nya arrendeperioden, skall den som har begärt villkorsändring senast två månader före den löpande arrendeperiodens utgång hänskjuta tvisten till arrendenämnden (mina kursiveringar). Den nyss nämnda bestämmelsen stärker min uppfattning ytterligare eftersom den genom begreppen ”nya arrendeperioden” och ”löpande arrendeperiodens utgång” underförstått implicerar att en villkorsändring för en redan inledd (pågående) period inte är möjlig.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Men vi kan naturligtvis bistå dig i eventuell kommande process och även fortsättningsvis agera om ombud och föra din talan i domstol och/eller vid annan typ av förhandling om så skulle önskas. Vi kan också bistå med upprättande av all nödvändig dokumentation, exempelvis vid författande av kravbrev, svaromål och/eller annat skriftligt yttrande. Låt mig bara få veta i så fall genom att skicka ett mail till den ovan nämnda adressen.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
