Jag vill sälja min fastighet till min son till ett förmånligt pris och slippa skattekonsekvenser. Hur gör jag detta?
Hej,
Jag tänker ge min fastighet i gåva till min son och hans sambo. De betalar då mindre än 85% av förra årets taxeringsvärde till mig vilket är 2 150 000. Fastigheten värderas till ca 6 000 000. Fördelningen verkar bli 60% till sonen och 40% till sambon. Förutom vad de får i överskott från försäljningen av sina resp. lägenheter (sonen 1 400 000 och sambon 500 000) så tar hon ett lån på 1 500 000 som hon står för helt själv. Dessa pengar skall användas till inköp avseende beendet samt underhåll av fastigheten. Funkar det att göra så, med avsikt att komma undan skatt?
Hälsningar
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Kapitalvinstskatt & huvudsaklighetsprincipen
Du är på rätt spår. Du pratar om vad som inom skatterätten brukar kallas huvudsaklighetsprincipen vid överlåtelse av fastighet. Den innebär att en transaktion av en fastigheten inte ska betraktas som ett köp om ersättningen för fastigheten inte överstiger en viss summa, utan istället betraktas transaktionen i sin helhet som en gåva (om det finns en gåvoavsikt vid transaktionen, vilket det får anses göra i ert fall). Detta får effekten att säljaren inte behöver betala någon kapitalvinstskatt på "försäljningen", eftersom gåvor är skattebefriade enligt 8 kap. 2 § inkomstskattelagen.
Summan som inte får överstigas är överlåtelseårets taxeringsvärde (eller marknadsvärdet om detta är lägre än taxeringsvärdet, men det är ju sällan fallet). Jag märker på din text att ni utgått från förra årets taxeringsvärde, vilket ni då bör rätta till om ni vill vara säkra på att inte behöva betala någon kapitalvinstskatt på försäljningen.
Skattekonsekvensen som huvudsaklighetsprincipen för med sig innebär att din son och dennes sambo när de sedan ska sälja huset vidare måste använda din anskaffningsutgift vid kapitalvinstberäkningen. Detta leder i regel (i en marknad där värdet på fastigheter stadigt ökar) till att kapitalvinsten blir större vid deras framtida försäljning och att "skattesmällen" således kommer vid denna tidpunkt.
Huvudsaklighetsprincipen är inte lagreglerad utan har genom årens lopp utvecklats ur Högsta Förvaltningsdomstolens praxis.
Stämpelskatt
Även här är du rätt ute. Om en fastighet säljs till ett lägre pris än taxeringsvärdet så behöver ingen kapitalvinstskatt betalas, men stämpelskatt kan komma att bli aktuellt eftersom det är en äganderättsövergång av en fastighet. Stämpelskatten utgör 1,5% av den högsta summan av fastighetens taxeringsvärde och ersättningen som betalas.
Stämpelskatt utgår dock enbart om ersättningen motsvarar minst 85% av ersättningen, så om ni vill undvika att betala stämpelskatten ska ni placera er under detta belopp. I detta fall är det taxeringsvärdet året före det år då lagfart ansöktes som gäller (söker din son om lagfart för fastigheten i år är det alltså förra årets taxeringsvärde som ni ska göra era beräkningar utifrån).
Om du är intresserad av lagtexten råder jag dig att kika närmre i 5 §, 8 § och 9 § Lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter.
Sammanfattning
Du verkar vara rätt ute vad gäller beräkningarna. Tänk bara på att ni vid huvudsaklighetsprincipen måste utgå från detta årets taxeringsvärde (om överlåtelsen sker i år) vid er beräkning. För stämpelskatten kan ni dock använda förra årets taxeringsvärde, förutsatt att din son och dennes sambo ansöker om lagfart i år.
Jag hoppas att du/ni får nytta av svaret!
