Jag och mina syskon äger gemensamt en ärvd skogsfastighet, mina syskon vill sälja delar av skogen, kan detta ske i strid med mitt samtycke?
Hej.
Jag och mina 2 syskon äger gemensamt en ärvd skogsfastighet. Dvs en tredjedel var. Mina syskon vill sälja delar av skogen (gallra) Kan detta ske mot mitt samtycke/underskrift?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Din fråga är avtalsrättslig och regleras av avtalslagen, samäganderättslagen och eventuellt lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter. Utgångspunkten är att avtalsfrihet råder men detta begränsas inom fastighetsrätten där lagstiftaren har satt vissa formkrav och regler kring vissa klausuler i avtal.
Om det finns ett avtal som reglerar ägandet så rekommenderar jag att du granskar vilka villkor som ställs upp i avtalet. Vad ägarna kan göra med egendomen beror nämligen till stor del på vad som har avtalats. Det är till exempel möjligt att avtala om att de övriga ägarna ska ha förköpsrätt, men om det inte finns ett sådant avtal mellan ägarna så finns det tyvärr inte heller någon förköpsrätt. Hur samäganderätten har uppstått kan också påverka vilken lag som ska tillämpas på fallet. Avtalet kan avgöra både om en delägare får sälja sin andel utan de övrigas tillåtelse och om de övriga delägarna har någon typ av förköpsrätt.
Samäganderättslagen
Om skogsfastigheten inte har reglerats i avtal och inte är taxerad som lantbruksenhet blir samäganderättslagen tillämplig. Samäganderättslagen är dispositiv och man kan därför fritt avtala undan den, eller modifiera dess tillämpning genom avtal. Enligt denna lag kan varje ägare förfoga över sin andel av fastigheten. Det är tillåtet att sälja eller pantsätta andelen utan övriga delägares godkännande förutsatt att inte ett avtal säger något annat.
Enligt 2 § i denna lag ska alla samägare vara överens för att en åtgärd ska kunna vidtas avseende hela fastigheten. Om en av er vill sälja skogsfastigheten till ett visst pris men de andra inte vill, kan alltså inte försäljningen ske. Vad ägarna som vill sälja däremot kan göra är att begära tvångsförsäljning av fastigheten hos tingsrätten. Enligt 6 § lagen om samäganderätt kan en delägare också kräva att hela egendomen säljs på offentlig auktion. Pengarna från försäljningen ska därefter fördelas efter hur stor andel av egendomen var och en ägde.
Det finns även möjligheter att undvika att hela fastigheten säljs. Enligt 6 § kan en annan delägare skjuta upp en försäljning på offentlig auktion om man visar synnerliga skäl för anstånd. Skälen kan vara av varierande slag t.ex. ekonomiska skäl men enligt rättsfallet NJA 1979 s. 562 kan också sociala skäl vara giltiga. Termen "synnerliga skäl" innebär dock att det ställs höga krav på skälen för att domstolen ska bevilja anstånd.
Med tanke på att det är svårt att visa synnerliga skäl mot en försäljning, och att synnerliga skäl ändå bara skulle leda till ett anstånd, så kan det vara ett bättre alternativ att kräva klyvning av fastigheten enligt 7 § lagen om samäganderätt. Fastighetsklyvning sker enligt fastighetsbildningslagen, och återfinns i 11 kap. Klyvning innebär att fastigheten delas upp i olika lotter som sedan fördelas mellan delägarna. Det går att skapa lotter som tas över av en enskild av de tidigare delägarna, men det går också att skapa lotter som samägs av flera personer. En lösning skulle alltså kunna vara att ge en enskild lott till den delägare som vill sälja fastigheten, medan de övriga delägarna även i fortsättningen samäger resten av fastigheten.
Enligt 7 § lagen om samäganderätt kommer inte rätten att besluta om försäljning av en samägd fastighet förrän en ansökan om klyvning har blivit avgjord. Om någon av delägarna skulle ansöka om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion bör alltså de delägare som vill förhindra en försäljning ansöka om klyvning; om de gör det kommer inte fastigheten att auktioneras ut förrän frågan om klyvning är avgjord.
Om fastigheten är taxerad som lantbruksenhet
Vid samägande av fastigheter spelar det stor roll hur fastigheten är taxerad. Taxeras den som lantbruksenhet gäller särskilda bestämmelser då fler än två personer äger denna gemensamt. En lantbruksenhet kan bestå av exempelvis åkermark, betesmark och som i ditt fall, skog Med hänsyn till att du betonar fastigheten som skogsfastighet, är det möjligt att det rör sig om en lantbruksenhet, enligt fastighetstaxeringslagen [1979:1152] 4 kap 5 §.
Detta leder vidare till frågan hur många ägare som kommer att stå på fastigheten. Enligt 1 § lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter blir denna tillämplig istället för samäganderättslagen när fastigheten ägs av fler än två personer och utgör lantbruksenhet. Detta innebär bland annat att vissa bestämmelser i lagen är tvingande. Det går alltså inte att avtala bort dessa mellan parterna. Detta leder in på frågor kring vad de nuvarande ägarna har avtalat om och det blir viktigt att granska avtalet.
Vid jordbruksfastigheter som ägs av fler än två ägare är 6 § i SamägarL tvingande enligt 1 och 13 §§ lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter. Detta betyder att även om ägarna har avtalat bort rätten att sälja fastigheten på offentlig auktion är bestämmelsen tvingande och det är därför ogiltigt att avtala bort bestämmelsen, enligt NJA 1997 s.72.
Oavsett avtal kommer en ägare kunna begära att fastigheten säljs på offentlig auktion. Detta är en av konsekvenserna av att specialregleringen blir tillämplig. Andra konsekvenser är bland annat att ni ska utse en ställföreträdare för fastigheten som ska svara för den löpande förvaltningen vilken sällan behöver samtliga delägares samtycke för att förfoga över fastigheten eller sluta avtal med någon utomstående för samtliga ägares räkning.
Beslutanderätt enligt lagen om vissa samägda jordbruksfastigheter
Vid beslut i frågor där ställföreträdaren har behörighet att företräda delägarna gäller den mening som har fått det högsta röstetalet bland de röstande. Därvid räknas varje delägares röstetal efter hans andel i fastigheten. Vid lika röstetal beslutar ställföreträdaren. Ställföreträdaren har inte rätt att företräda delägarna vid överlåtelse av fastigheten eller delar av den och vid denna typ av beslut krävs enighet bland delägarna för att kunna överlåta fastigheten. Enligt 3 § och 5 § lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter. Beslut i frågor där ställföreträdaren inte har behörighet att företräda delägarna kräver enighet bland delägarna.
Ingen förköpsrätt är giltig
Många skriver in i sina samäganderättsavtal att delägarna har förköpsrätt vid en försäljning, man kan inte ha option på att köpa fast egendom i Sverige och detta har alltså ingen bindande verkan i avtal.
Utgångspunkten i svensk rätt är att ingen förköpsrätt är giltig, det är bara genom gåva eller testamente som överlåtaren genom hembud kan reglera vem som ska ha förköpsrätt till fastigheten eller delägares andel vid en framtida överlåtelse. I annat fall har varje delägare har rätt att fritt överlåta sin andel eller begära att hela fastigheten säljs på offentlig auktion utan att de andra får tillfälle att först överta delägarens andel.
Sammanfattande svar
Jag kan tyvärr inte ge er ett klart svar utan att granska avtalet kring anskaffningen av skogsfastigheten.Det finns flera tänkbara alternativ i ert fall beroende på hur skogsfastigheten taxeras och vad som har avtalats (eller inte) vid köpet av fastigheten eller om det har förskaffats genom arv eller gåvobrev. Det är möjligt att lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter kommer att tillämpas varvid en rad bestämmelser blir tvingande och i detta fall kan en tvångsförsäljning bli möjligt enligt 1 och 13 §§, och majoritetsbeslut kan fattas angående vissa frågor utanför ställföreträdarens löpande förvaltning. Ett annat alternativ är att samäganderättslagen tillämpas, om inte annat har avtalats, eftersom det är tillåtet att avtala bort denna lag.
Du bör ringa skatteverket för att ta reda på hur fastigheten är taxerad.Ni bör granska avtalet som tillkom vid anskaffandet av fastigheten och eventuella andra avtal som rör skogsfastigheten. Ifall samäganderättslagen eller lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter gäller i ert fall så måste samtliga ägare vara överens angående beslut om försäljning av hela eller delar fastigheten. Gällande att fälla eller sälja skogen krävs enligt samäganderättslagen samtliga ägares samtycke, enligt lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter kan detta falla under ställföreträdarens uppgifter att besluta om att fälla skogen men inte att sälja den, då krävs samtycke av samtliga delägare. Har ni däremot avtalat bort samäganderättslagen och fastigheten inte är en lantbruksenhet, gäller det som har avtalets så länge det inte strider mot någon tvingande regel enligt svensk rätt. Ett sidospår utanför din fråga är att om skogen blir naturskyddad, kulturskyddad eller minnesskyddad enligt miljöbalken (MB) av kommunen eller länsstyrelsen så får den inte huggas ned enligt 7 kap MB.
Rekommendation
Ifall ert avtal är svårtolkat rekommenderar jag att ni anlitar en jurist för att granska avtalet. Om du vill anlita Lawline är du välkommen att mejla mig pontus.schenkel@lawline.se
Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!
