Jag har ingått avtal med turistbyrå som hyr ut min lägenhet för min del. Kan jag säga upp avtalet att upphöra i förtid för att renovera lägenheten, fast den är uthyrd under tilltänkt renoveringsperiod?
Hej
Jag äger en bostadsrätt i Lofsdalen som jag tidigare har hyrt ut veckovis via den lokala turistbyrån i Losdalen men som jag nu har slutat hyra ut, och därmed sagt upp avtalet skriftligt (för ca 2 veckor sen).
Nu är det så att en gäst bokat lägenheten vecka 9 2019 och därför betalat en deposition i förskott till Turistbyrån, som nu vägrar att avboka den veckan, trots min önskan.
Så här säger avtalet (påskrivet utav mig) med turistbyrån:
"Detta avtal gäller ett år i taget från undertecknande till den 31:a augusti året efter. Uppsägning av detta avtal ska ske skriftligen till Bolaget senast fyra månader före avtalsperiodens utgång, dvs senast 30 april. Om uppsägning inte sker förlängs avtalet med 1 år i sänder. "
Det jag undrar är om jag kan motsätta mig uthyrningen och påbörja renoveringen utav min lägenhet, vilket är tanken också. Vad säger lagen här? Turistbyrån säger att jag inte får renovera den och att lägenheten måste vara i dugligt skick.
Tack på förhand.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Det ska initialt noteras, att det är oklart huruvida det är ett hyresavtal som föreligger emellan dig och den lokala turistbyrån, vilken sedermera hyr ut lägenheten i andra hand, eller om det är fråga om en annan sorts civilrättsligt avtal, vilket stadgar möjlighet för turistbyrån att arrangera uthyrning av lägenheten. I det följande redovisas för båda möjligheterna. Dock är inte avtalets form avgörande för uppsägningsfrågan, men kan komma att påverka renoveringen.
Är det hyresrättsliga kontraktet uppsagt?
Skulle det vara fråga om uthyrning till turistbyrån som i sin tur hyr ut i andra hand, får du anses vara hyresvärd. I sådana fall tillämpas lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Hyresvärden får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats (3 § privatuthyrningslagen). I detta fall har fyra månader avtalats. I övrigt får rekvisiten i 1 § anses uppfyllda. Hyresavtalet har sålunda inte upphört, utan istället blivit förlängt med ett år, förmodligen från och med 31/8. Du får alltså säga upp avtalet på nytt, senast den 30/4 år 2019.
Är det civilrättsliga kontraktet uppsagt?
Anser man att det är fråga om en annan sorts civilrättsligt avtal får man tolka avtalet för att avgöra huruvida det upphört.
En första metod kan vara en språkinriktad tolkning som innebär att ni går efter ordalydelsen i ert avtal. Vad är det som faktiskt står i avtalet?
En annan metod är oklarhetsregeln. Om avtalet är oklart på något sätt ska det tolkas till nackdel för den som skrivit det. Alternativt kan man använda en teologisk tolkning, vilket innebär att avtalet tolkas mot bakgrund av avtalets ändamål och man försöker identifiera avtalets ändamål och därefter se om det är möjligt att uppnå ändamålet utifrån hur avtalsinnehållet är utformat. Det finns ytterligare tolkningsmetoder.
I detta fall får man dock stanna vid en språklig tolkning, vilket ger för handen, att hyresavtalet inte upphört, utan istället blivit förlängt med ett år, förmodligen från och med 31/8. Du får alltså säga upp avtalet på nytt, senast den 30/4 år 2019.
Får renoveringen genomföras?
Regler om hyra och rättigheter, samt skyldigheter, mellan hyresgäst och hyresvärd, regleras i 12 kap jordabalken. Notera att följande gäller även bostadsrätter, fastän detta är fråga om hyresrättslig reglering. Detta eftersom privatuthyrningslagen inte reglerar dessa frågor.
Huvudregeln är att hyresgästen i princip har en exklusiv rätt till lägenheten i och med sin nyttjanderätt. Det finns dock situationer hyresvärden kan ha rätt att få tillträde till lägenheten. Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden utföra mindre brådskande förbättringsarbeten i lägenheten som inte vållar väsentliga hinder eller men i nyttjanderätten för hyresgästen (12 kap. 26 § jordabalken). Även renovering bör omfattas av detta.
Om väsentliga hinder eller men trots allt förekommer, kan hyresgästen ha rätt till nedsättning av hyran. I sådana fall kan hyresgästen deponera det beloppet som ska dras av på hyran hos länsstyrelsen (12 kap. 21 § jordabalken). Detta är för att undvika betalningsanmärkning eller att hyresrätten förverkas om det skulle visa sig vara så att hyresgästen egentligen inte haft rätt till nedsättning av hyran. Hyresgästen betalar alltså in hyran eller del av hyran till länsstyrelsen istället för till hyresvärden. För att göra det måste hyresgästen först ansöka om deponering hos länsstyrelsen. Hyresvärden får sedan ansöka om fastställelsetalan för att kunna få ut pengarna (såvida ni ej gör en skriftlig överenskommelse). Vid en fastställelsetalan prövas hyresgästens rätt att få hyran reducerad. Har denne haft rätt till reduktion eller ansöker inte hyresvärden om fastställelsetalan inom 3 månader har hyresgästen rätt att hämta tillbaka pengarna från länsstyrelsen.
Hur mycket som kan tänkas vara rimligt att dra av från hyran är naturligtvis en bedömningsfråga, men om renoveringen gör det omöjligt för hyresgästen att vistas i lägenheten tillika nyttja den, kan det vara skäl för att hyresgästen kan ha rätt att få hela hyran avdragen.
Godkännande av styrelse
Det ska även noteras, att en bostadsrättsförening är en ekonomisk förening vars förfarande regleras i bostadsrättslagen (BRL, här) respektive föreningens egna stadgar.
Bostadsrättsiinehavarens rättigheter och skyldigheter regleras i 7 kap. BRL. Enligt 7 kap. 7 § BRL måste bostadsrättshavaren inhämta styrelsens tillstånd för att få utföra åtgärder som innefattar 1. ingrepp i en bärande konstruktion, 2. ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller 3. annan väsentlig förändring av lägenheten. I 7 kap. 7 § 2 stycket BEL stadgas sedan, att styrelsen endast får vägra att medge tillstånd till de nyss uppräknade åtgärderna om åtgärderna är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.
Bostadsrättshavaren har rätt att göra förändringar i sin lägenhet beträffande inredning m.m. Däremot får denne inte göra större förändringar som till exempel ingrepp i bärande konstruktioner, ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten eller annan väsentlig förändring utan styrelsens samtycke (7 kap. 7 § BRL). Ett annat exempel då tillstånd kan vägras är att planlösningen ändras så att lägenheten blir svårare att avyttra. Ett annat är om det av stadgarna framgår att lägenheterna ska ha viss utrustning. I förarbetena till paragrafen anges att omdragningar av ledningar av ovan nämnda slag typiskt sett torde kunna medföra olägenhet för föreningen, eftersom det ju är föreningen som svarar för i vart fall de gemensamma delarna av sådana ledningssystem.
Även om det är fråga om väsentlig förändring av lägenheten ska styrelsen ha tungt vägande skäl för att vägra tillstånd.
Slutsats
Av ovan anförda kan man fastställa följande.
Oavsett vilken form av avtal det är fråga om, har inte avtalet upphört och det upphör inte förrän nästa år. Detta eftersom det sagts upp för sent. Avtalet fortsätter sålunda löpa, förutsatt att det inte sägs upp nästa år, senast 30/4.
Beträffande rätten att renovera kan man anföra, att är det fråga om ett hyresrättsligt avtal, måste du som hyresvärd meddela hyresgästen (turistbyrån) minst en månad i förväg. För att undgå att hyresgästen ska få rätt till avdrag å hyran, måste man undvika väsentliga hinder eller men. Förvisso nyttjar inte turistbyrån för egen del lägenheten. Däremot skulle renovering innebära, att de inte kan nyttja den, alltså hyra ut lägenheten. Sålunda skulle förmodligen renovering i detta fall, innebära att hyresgästen har rätt till avdrag för tiden renovering pågår. Detta förutsätter dock att det faktiskt skulle vara fråga om uthyrning under tiden för renovering. Skulle inte turistbyrån hyra ut lägenheten under tiden för renoveringen, kan mana anföra att de inte lider väsentlig olägenhet eller men.
Skulle det istället vara fråga om ett avtal i annan form av civilrättsligt avtal än hyresavtal, exempelvis uppdragsavtal, skulle inte samma reglering som ovan innebära hinder för att renovera lägenheten, eftersom det inte skulle vara fråga om uthyrning av lägenheten till turistbyrån. Skulle renoveringen innebära att turistbyrån inte skulle kunna hyra ut lägenheten, skulle det emellertid förmodligen medföra, att turistbyrån skulle kunna kräva skadestånd för utebliven möjlighet att hyra ut lägenheten. Sålunda är det egentligen enbart fråga om en annan term för ersättningen. Detta kan dock regleras i avtalet emellan er.
Sålunda har hyresavtalet inte upphört, och du kan förmodligen inte renovera lägenheten dessförinnan, utan att ersätta turistbyrån. Du kan alltså motsatsvis renovera lägenheten, men ersättningsskyldighet kan uppstå i det fall turistbyrån undandras möjlighet att nyttja lägenheten tillika hyra ut den. Du kan inte motsätta dig uthyrningen.
Jag rekommenderar att du tar reda på vilken sorts avtal ni träffat, det vill säga, huruvida det är fråga om ett avtal för andrahandsuthyrning er emellan, eller om det är – exempelvis – ett uppdragsavtal. Du kan även erbjuda och försöka komma överens med turistbyrån om tid för renovering, förutsatt att det inte finns hyresgäster i lägenheten just vid det tillfället.
Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!
