Jag har ärvt en fastighet som är belastad med en nyttjanderätt som ger min styvfar full dispositionsrätt till marken, vad gäller?
Har ärvt 14 Ha mark. Inskrivet i fastighetsregistret finns en avtalsnyttjanderätt, hela fastigheten inskrivet 850726. Detta i sin tur är baserat på ett gåvobrev från 721003, med kommentar att tillträde ska ske 721101.
Min mor fick då marken av min styvfarmor med förbehållet/formuleringen att min styvfar ska ha full dispositionsrätt till fastigheten/marken under sin återstående livstid. Inget mer än så är specificerat. Ingen ersättning har heller betalats för N-rätten, jag får betala för del av snöröjning på väg, fastighetsskatt mm.
Jag har följande frågor eftersom detta med nyttjanderätt verkar lite otydligt:
Så vitt jag har förstått jordabalken, när det inte är planerad mark ska detta gälla i 50år och ej på livstid?
Vem har rätt att jaga? Står ganska tydligt markägaren i jaktlagen, stämmer detta? Och jag antar att om jag har jakträtten kan jag låta en arbetskamrat jaga?
Har jag rätt som markägare att sköta om min mark, röja sly, slå ängar, dika osv, eller har jag endast allemansrätt.
Lawline svarar
Hej och tack för du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du har ärvt en större fastighet vilken är belastad med en inskriven nyttjanderätt, en nyttjanderätt som enligt fastighetsregistret och det ursprungliga gåvobrevet som låg till grund för inskrivningen ger din styvfar "full dispositionsrätt" till marken så länge denne är i livet. Vad som närmare åsyftas med den ifrågavarande formuleringen framgår inte av handlingarna och med anledning av detta har du ett antal frågor. Jag kommer nedan att besvara dina frågor i tur och ordning och i den mån det går ska tilläggas och den lagstiftning som främst behöver beaktas följer enligt nedan.
Hur länge löper den aktuella nyttjanderätten?
Det stämmer att upplåtelse av fast egendom (som inte avser tomträtt) inom ett icke detaljplanerat område är bindande i högst 50 år från det att avtalet slöts (7 kap. 5 § JB). Det innebär att om de uppställda tidsgränserna skulle överskridas blir parterna inte längre bundna av upplåtelsen, vilket är en tvingande regel och därför inte möjlig att avtala bort. Det går dock att avtala om en längre löptid för nyttjanderätten, men parterna kan då godtyckligt frånträda avtalet efter att den lagstadgade tidsgränsen har passerats. Exakt vilken typ av upplåtelse det rör sig om i det här fallet är för mig ovisst, men det torde inte vara fråga om något arrende eftersom arrende avser upplåtelse av jord till nyttjande, vilket ska ske mot vederlag. Gratisupplåtelser faller utanför lagens tillämpningsområde varför det går att argumentera för att det handlar om ett sedvanligt nyttjanderättsavtal (8 kap. 1 § JB).
Vem besitter jakträtten på fastigheten?
Huvudregeln är att fastighetsägaren har jakträtten på den mark som tillhör fastigheten om det inte är fråga om ett jordbruksarrende. I den senare situationen tillfaller nämligen jakträtten arrendatorn på den arrenderade marken om ingenting annat har avtalats (10 § JaktL). Men eftersom din styvfar inte verkar uppträda i egenskap av arrendator bedömer jag att det är du som fastighetsägare och ingen annan som innehar jakträtten. I denna ingår för övrigt rätten att tillgodogöra sig vilt som omhändertas, påträffas dött eller dödas i något annat sammanhang än vid jakt. Och eftersom du äger fastigheten kan du naturligtvis också upplåta jakträtten till andra personer, exempelvis din arbetskollega.
Kan du vidta övriga åtgärder på fastigheten?
I kraft av din äganderätt lyder det korta svaret; Ja, du kan sköta om din fastighet efter eget gottfinnande och vidta erforderliga underhållsåtgärder. Men den fulla dispositionsrätten som du styvfar har till marken kan innebära vissa inskränkningar i din rätt till bruket av fastigheten, vilket potentiellt även kan komma att påverka jakträtten. Problemet är bara att svaren på de här frågorna kräver ett fastställande av avtalsinnehållet, vilket av uppenbara skäl och mot bakgrund av gåvobrevets utomordentligt korta och mycket allmänt hållna formulering kan bli ganska så besvärligt. Det partsbruk (den lokala sedvänja) som eventuellt kan ha utbildats mellan er i familjen är naturligtvis ingen känd materia för utomstående, men under förutsättning att ni har handlat utifrån (och följt) vissa givna villkor och/eller underförstådda (tysta) överenskommelser avseende bruket och förvaltningen av fastigheten talar det för att det ligger något slags konkludent ingånget avtal i botten för den nu uppkomna situationen (konkludent avtal = underförstått avtal eller avtal slutet genom parternas ageranden). Men så länge ingen har accepterat att fastighetsägaren eller nyttjanderättshavaren ensamt ska kunna diktera villkoren blir det här i praktiken en ren förhandlingsfråga vid förekomsten av meningsskiljaktigheter. Vid konkludent ingångna avtal saknar avtalet inte sällan uttryckliga bestämmelser om eventuella påföljder vid brott mot avtalet varför allmänna skadeståndsrättsliga principer istället kan komma att aktualiseras. Klart är i vart fall att din styvfars dispositionsrätt inte torde avse ett totalt ianspråktagande av hela fastigheten. Min uppfattning är vidare att vad dispositionsrätten egentligen ska omfatta bör bli föremål för någon sorts förhandling mellan dig och din styvfar för att sedan manifesteras i ett skriftligt avtal.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
