Inbördes överlåtelse av lägenhetsarrende
Hej, vi var från början 6 kusiner som fick ett magasin av vår farfar i gåva innan han gick bort.
Byggnaden står på ofri grund i Tjörns Kommun. VI har ett lägenhetsarrende som precis har blivit förlängt i 10 år (automatisk förlängning om ej uppsagt). 2015 ville två av våra kusiner inte vara med längre, och vi andra 4 delade upp delarna emellan oss. För någon månad sedan fick vi ett brev från kommunen med förslag till nytt avtal eftersom dom hävdar att vi har sålt magasinet, och i avtalet står det att "om byggnaden försäljes måste nytt avtal om arrende träffas". Vi har ju levt i tron att vi "inbördes byte av delar" inte är det samma som "försäljning". I samband med att dom vill tvinga oss att skriva nytt avtal, får vi även kraftigt försämrade villkor vad gäller både uppsägning, område, avstädning och framförallt priset som höjs från ca 14.000kr till 37.000kr eftersom dom vill tvinga på oss ytterligare mark i anslutning till sjöboden som dom anser att vi nyttjar.
Vår fråga är alltså: Är en omfördelning av inbördes delar det samma som en försäljning? Kan vi hävda att den 10 åriga förlängningen skall gälla och att avtalet således inte är "uppsagt"?
Med vänlig hälsning
Lawline svarar
Hej,
Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!
De lagregler som är tillämpliga avseende lägenhetsarrende återfinns i 7-8 kapitlet Jordabalken (JB).
Arrenderätten är förverkad och jordägaren är berättigad att säga upp avtalet om arrendator i strid med lag överlåter arrenderätten, sätter annan i sitt ställe eller upplåter nyttjanderätt. (8 kap. 23 § 4 p JB) Just avseende lägenhetsarrende finns det inga regler i lag som reglerar överlåtelse varför man får falla tillbaka på allmänna avtalsrättsliga principer. Av dessa följer att arrendatorn endast får överlåta sin rätt eller sätta annan i sitt ställe om jordägaren samtycker till det eller om det följer av arrendeavtalet.
I ert fall finns det ett avtal och det är då avtalet som ska tillämpas i första hand. Enligt avtalet upphävs avtalet om en försäljning av byggnaden sker. Det blir således en tolkning av begreppet "försäljning " som måste ske i ert fall. I första hand ska en ordalydelsetolkning göras om inte er gemensamma partsvilja får antas vara någon annan än ordalydelsen. Enligt allmänt språkbruk innebär en "försäljning" att man mot avtalad ersättning gör sig av med/övertar äganderätten. Nu vet inte jag exakt vad som stod i avtalet eller om ni muntligen kommit överens om med jordägaren vad "försäljning" innebär men utifrån informationen i er fråga skulle jag tolka det som att de två kusiner som inte längre ville vara med sålde sina delar till er andra och att en försäljning således har skett vilket ger jordägaren rätt att upprätta ett nytt avtal med förändrade villkor.
Eftersom avtalet är otydligt i frågan kan även allmänna avtalsrättsliga principer verka som utfyllnad och enligt dessa krävs det som nämnt tidigare jordägarens samtycke till överlåtelse. För säkerhetsskull borde ni därför ha kontaktat jordägaren innan ni "omfördelade" delarna.
Slutsats
För att svara på din fråga skulle jag således dessvärre säga att en omfördelning av inbördes delar är en försäljning förutsatt att det inte står i ert avtal att så inte är fallet. Även om man skulle falla tillbaka på allmänna avtalsrättsliga principer ger dessa jordägaren rätt att säga upp avtalet eftersom denne inte gav sitt samtycke.
Som sagt så är det dock en tolkningsfråga och man skulle därför kunna argumentera för att en omfördelning av inbördes delar inte utgör en försäljning som ger jordägaren rätt att upprätta ett nytt avtal men utifrån informationen i er fråga är min bedömning att det är svårt att argumentera för en sådan ordning.
Hoppas detta gav klarhet i rättsläget även fast det i ert fall blir en tolkningsfråga. Ni är varmt välkomna att återkomma på min mail: felicia.lundgren@lawline.seom ni har ytterligare funderingar.
Med vänlig hälsning,
