Hyresvärd önskar säga upp hyreskontrakt i förtid - vad gäller?
Hej! Jag har två inneboende som hyr på bestämd tid. I kontraktet vi skrivit står det att den ena personen hyr från 1/6-19 - 1/12-19 med två månaders uppsägningstid. Den andra personen hyr 1/8-19-1/1-20 med samma uppsägningstid. Min fråga är nu om jag kan säga upp personerna innan hyrestiden går ut (T. Ex om jag säger upp dem 1/9 så de får flytta 1/11) , då med två månaders varsel. Har jag tolkat detta rätt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Vad är problemet?
Din fråga rör inneboendes uppsägning av hyreskontrakt. Frågan gäller uppsägningstider vid uppsägning av hyreskontrakt i förtid. Det framgår dock inte om det gäller uthyrning av egen bostad eller hyresrätt, vilket är avgörande för vilken lag som är tillämplig. För uthyrning av egen bostad tillämpas i första hand lagen om uthyrning av egen bostad och vid uthyrning av hyresrätter gäller hyreslagen (12 kap jordabalken). Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller enligt båda lagarna.
Utredning
Uppsägning enligt lagen om uthyrning av egen bostad
Ett avtal på bestämd tid (som i ditt fall) upphör att gälla när hyrestiden löpt ut, men får även sägas upp dessförinnan om ni avtalat om den möjligheten (3 § 1 st. tredje meningen privatuthyrningslagen). Uppsägningstiden för hyresgästen är en månad (3 § 2 st första meningen privatuthyrningslagen). Avtalsvillkor som är till nackdel för hyresgästen är utan verkan mot denne, med andra ord är lagen tvingande till hyresgästens fördel (2 § privatuthyrningslagen). För hyresvärden gäller tre månaders uppsägningstid (3 § 2 st andra meningen privatuthyrningslagen).
Det innebär att enligt lagen om uthyrning av egen bostad har hyresgästen en månads uppsägningstid och du som är hyresvärd har tre månaders uppsägningstid. Avtalsklausuler som är till nackdel för hyresgästen är utom verkan.
Uppsägning enligt hyreslagen
I hyreslagen (12 kap jordabalken, JB) regleras uthyrning av hyresrätter. Den avtalsrättsliga utgångspunkten är att både du som är hyresvärd samt dina hyresgäster är bundna under hela avtalstiden. Du kan alltså inte säga upp avtalet till en tidigare dag än hyrestidens utgång. Undantag medges vid allvarliga avtalsbrott från hyresgästens sida. I så fall kan hyresavtalet sägas upp i förtid (12 kap. 42-44 § JB). Avtalet upphör enligt hyreslagen att gälla på bestämd tid vid avtalstidens slut, såvida inte annat avtalats, det vill säga om avtalet skulle innehålla en förlängningsklausul.
Hyreslagen är tvingande till hyresgästens fördel. Alltså bortser man ifrån avtalsvillkor som är till nackdel för hyresgästen (12 kap. 1 § 5 st JB). Den rättsliga konsekvensen av avtalsvillkoret, 2 månaders uppsägningstid för dig som är hyresvärd saknar alltså verkar mot dina hyresgäster och lagens tre månader gäller. Om du och din hyresgäst är överens står ni fria att avtala om en månad, men enligt lag har han/hon alltså rätt till tre månader så juridiskt sett står sig inte hyresavtalet i den del det avser uppsägningstiden.
Uppsägningstiderna som anges i hyreslagen avser hur lång tid före hyresperioden löper ut som hyresvärden respektive hyresgästen måste säga upp kontraktet. Detta med anledning för att tidsbestämt avtal omvandlas till otidsbestämt hyresavtal om inte du som är värd anmodar hyresgästen att flytta (12 kap. 3 § 2 p JB). Uppsägningstiden för ett hyresavtal är normalt 3 månader. Uppsägningstiden är en vecka om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader. Uppsägningstiden är istället tre månader om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet. Om ett hyresavtal anger att uppsägningstiden är kortare än den uppsägningstid som anges i hyreslagen (som i ditt fall) är denna uppsägningstidhar hyresgästen rätt till denna kortare uppsägningstid när hyresgästen säger upp avtalet men kan kräva den maximala uppsägningstiden enligt hyreslagen då du som är hyresvärd säger upp avtalet. Notera att uppsägningen från dig skall vara skriftlig om hyresgästen hyrt bostaden under längre tid än 3 månader (12 kap 8 § 1-2 stycket JB).
Notera att dessa uppsägningstiderna endast avser tidpunkterna då tidsbestämda hyresavtal behöver sägas upp för att inte förlängas och så småningom omvandlas till ett otidsbestämt hyresavtal. Det går alltså inte att säga upp det tidsbestämda hyreskontraktet före det att hyresperioden löpt ut.
Sammanfattningsvis, beroende på om det rör sig om uthyrning av egen bostad eller hyresrätt landar man i privatuthyrningslagen respektive hyreslagen (12 kap. JB). Båda lagarna är skyddande till förmån för hyresgästerna vilket innebär att de inte är bundna av avtalsvillkor som är till deras nackdel. Om sk. privatuthyrningslagen är aktuellt i ditt fall upphör hyreskontrakten utan föregående uppsägning vid hyresperiodens slut. Uppsägning dessförinnan är tillåtet enligt denna lag. Om hyreslagen är aktuellt i ditt fall upphör hyreskontrakten när avtalad hyresperiod löpt ut. Dock kan du notera de uppsägningstider som anges i hyreslagen för att inte riskera ev. förlängning av kontrakten.
Hoppas mitt svar har varit till vägledning. Har du fler frågor och funderingar är du varmt välkommen att återkomma med dessa till oss på Lawline.
Vänligen,
