Hyresgästs retroaktiva betalningsskyldighet
Hej. Har några frågor angående min hyresvärd. Dels så undrar jag om han kan kräva ut hyra retroaktivt utan varken någon påminnelse eller extra avi? Tidsmässigt så handlar det om en hyra för 18 månader respektive 15 månader tillbaka som han påstår att jag inte betalt. Och på denna tid har jag aldrig fått någon påminnelse eller dylikt. Han påstår nu också att jag ska betala ränta på dessa månader. Har han rätt till detta? Sedan så undrar jag om han kan höja hyran utan att vi skriver på ett nytt hyreskontrakt? Han har bara höjt hyran utan förvarning och mitt hyresavtal så står fortfarande den gamla hyran. Tacksam för svar.
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!
Hyresförhållanden regleras i 12 kap Jordabalken, vanligen kallad för Hyreslagen. Där finns ett flertal bestämmelser som reglerar hyrans storlek och betalning. Till största del gäller avtalsfrihet mellan hyresvärden och hyresgästen, men eftersom att du inte har specificerat någonting om ditt nuvarande avtal så kommer jag att utgå från lagens bestämmelser. Jag utgår även från att du inte redan har betalat den aktuella hyran i enlighet med hans påstående.
Din första fråga handlar om din hyresvärd har rätten att kräva ut hyran i efterhand, dvs retroaktivt, utan att han tidigare har kontaktat dig med påminnelser eller avier. Frågan är således dels om du hittills har haft ett betalningsansvar, och dels om hyran kan anses som preskriberad eftersom att han inte hört av sig under denna period. Om ni har kommit överens om en tidpunkt för hyrans betalning i ert hyresavtal så gäller den överenskomna tidpunkten. Om inte, så regleras detta i 12:20 JB (se https://lagen.nu/1970:994#K12P20S1). Där framgår det att om en tidpunkt för betalningen inte har avtalats så ska hyran betalas senast sista vardagen före varje kalendermånads början. Det innebär att du har ett betalningsansvar för din hyra, även om du inte har fått en fysisk faktura av din hyresvärd. Vidare så är frågan om hyran är preskriberad efter den tid som har passerat. Det finns en bestämmelse i 12:61 om preskription av hyresfordringar, där tiden för detta är två år från det att hyresgästen lämnade lägenheten. Under ett pågående hyresförhållande gäller dock den vanliga preskriptionsfristen på tio år enligt 2§ preskriptionslagen (se https://lagen.nu/1981:130#P2S1). Det innebär alltså att hyran ännu inte är preskriberad och du därför är skyldig att betala denna.
Din andra fråga rör hyresvärdens möjlighet att få ränta på denna obetalda hyra. Detta regleras inte i hyreslagen. Av 3§ räntelagen (se https://lagen.nu/1975:635#P3S1) framgår dock att om betalningstiden för en fordran vars förfallodag är bestämd i förväg försittes så utgår ränta på fordringen från förfallodagen. Om ni som sagt inte har avtalat om tid för betalningen i hyresavtalet, så är tiden för betalningen åtminstone bestämd i lagen till den sista vardagen före varje kalendermånads början som konstaterats ovan. Därmed kan 3§ räntelagen tillämpas, och hyresvärden har således rätt att erhålla ränta på den hyra som du ännu inte har betalat.
I din sista fråga har du dock rätten på din sida. Din hyresvärd har ingen rätt att höja din hyra utan att ni avtalar om detta i ett förnyat hyreskontrakt. Förutom den grundläggande avtalsrättsliga principen pacta sunt servanda (latin för "avtal ska hållas") så framgår även av 12:54 JB (se https://lagen.nu/1970:994#K12P54S1) att hyresvärden ska kontakta hyresgästen skriftligen om han vill att hyresvillkoren ska ändras. Har du inte mottagit ett sådant meddelande från honom så har han ingen rätt att höja hyran. Notera här även nästföljande bestämmelse i 12:54a som stadgar att du är skyldig att svara på ett sådant meddelande om hyreshöjning som du får av hyresvärden. Om du inte svarar hyresvärden och motsätter dig en hyreshöjning så anses du ha gått med på att hyran höjs. Om ni sedan är oense om hyrans storlek så kan du ta hjälp av 12:55 JB, enligt vilken hyran ska fastställas till ett skäligt belopp.
Med vänliga hälsningar,
