Hyresgästs rätt till ersättning på grund av råttor i källarförrådet
Hej, jag har en fråga angående skadedjur i hyresförening. Vi blev innan sommaren meddelade om att vi har problem med råttor i vårt källarutrymme och bostadsföreningen uppmanade oss att inte gå ner i källarutrymmet innan problemet var löst. Detta gjorde bland annat att jag var tvungen att köpa nya grejer eftersom jag inte kunde hämta det jag behövde från mitt förråd. Jag fick också reda på att personer i huset har meddelat föreningen om problemen med råttorna nästan ett år innan de gick ut med information angående problemet men det har alltså inte gjort något åt detta eller meddelat oss som bor där om problemet under väldigt lång tid. Det jag undrar över är om föreningen kan krävas på ersättning för de saker vi inte har kommit åt i våra förråd under perioden samt de saker som eventuellt har blivit förstörda av råttorna?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Hyresvärden har ett ansvar för att åtgärda problem med ohyra
Hyresvärden har ett ansvar för att hålla lägenheten och tillhörande utrymmen i sådant skick att de är full brukbara för de avsedda ändamålen (12 kap 9 § jordabalken och 12 kap. 15 § jordabalken).
Till reglerna om hyresvärdens vårdplikt hör att hyresvärden ska förhindra att ohyra förekommer och åtgärda problem som väl har uppstått (12 kap. 17 § jordabalken).
Det är vårdslöst av hyresvärden att inte åtgärda problemen i god tid
Uppkommer det en skada eller brist på lägenheten eller biutrymmen som ett källarförråd, har hyresgästen rätt till ersättning för skador som beror på hyresvärdens försummelse (12 kap. 11 § jordabalken och 12 kap. 16 § jordabalken). Som skador räknas person- och sakskador men även förmögenhetsskador som flyttkostnader eller kostnader för dubbelt boende.
Att det har förekommit råttor i källaren är att betrakta som en skada eller brist i lägenheten. Hyresvärdens ansvar sträcker sig dock inte längre än att åtgärda problemen och ge hyresgästerna en hyresnedsättning. Vad gäller skadestånd är hyresvärden bara skyldig att ge ut ersättning för sådana skador eller brister som beror på hyresvärdens försummelse. Enbart förekomsten av råttor eller annan ohyra i hyreshuset innebär inte att hyresvärden har varit vårdslös på ett sådant sätt att denne riskerar att bli ersättningsskyldig. Däremot kan en hyresvärd vara att betrakta som vårdslös om hyresvärden har känt till eller borde ha känt till bristen, och inte i god tid vidtagit åtgärder för att avhjälpa felet utan låtit lång tid passera.
Att hyresvärden fick reda på förekomsten av råttor för nära ett år sedan, och inte förrän nu har börjat försöka komma till rätta med problemen, talar starkt för att hyresvärden har varit vårdslös. Hyresvärden kan därför bli ersättningsskyldig för skador som uppstår på grund av råttorna.
Vad du kan få ersättning för
Att hyresvärden har väntat så pass länge kan innebära att råttorna har blivit fler och problemen större. Det innebär också att hyresvärdens försummelse kan ha orsakat exempelvis större skador på egendom som kan ha uppstått på grund av råttorna. Hyresvärden ska därmed ersätta skador på egendom som har orsakats av råttorna.
Svaret är inte lika enkelt vad gäller att du har varit tvungen att köpa nya saker på grund av att du inte har kunnat komma in i källaren. Du har visserligen fått en merkostnad, som beror på ohyran, men det är inte säkert att det beror på hyresvärdens försummelse. Som sagt ovan innebär enbart förekomsten av ohyra inte att hyresvärden kan bli ersättningsskyldig för det, utan det krävs att hyresvärden har varit vårdslös eller försumlig. Att hyresvärden uppmanar hyresgästerna att inte gå in i källaren under en viss tid innebär inte nödvändigtvis att hyresvärden har varit försumlig, eftersom det snarare är en rimlig början i ett försök att förhindra att problemet med råttorna sprids. Hyresvärden hade troligtvis valt att "stänga av" källaren även i det fall hyresvärden gjorde det så snart denne fick reda på problemen. Däremot kan det vara försumligt i det fall hyresvärden fortsätter dra ut på tiden och inte snarast inleder arbeten med att sanera källarförrådet. Om källarförrådet är fortsatt stängt under en lång tid i onödan kan hyresvärden blir ersättningsskyldig om hyresgästerna inte rimligen kan ta sig in.
Det kan dock tilläggas att om hyresvärdens passivitet har orsakat att problemen blivit större, och på grund av det har behövt stänga av källaren, eller stänga av den längre tid än om hyresvärden hade åtgärdat problemen direkt, har hyresvärden varit försumlig så att denne kan bli ersättningsskyldig. Hyresvärden kan då behöva ersätta nödvändiga merkostnader du har haft på grund av att du inte har kommit in i källaren.
Du har rätt till hyresnedsättning
Utöver eventuellt skadestånd kan du som hyresgäst ha rätt till nedsättning av hyran. För den tid lägenheten eller biutrymmen är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till en skälig nedsättning av hyran (12 kap. 11 § jordabalken och 12 kap. 16 § jordabalken). När det förekommer råttor i lägenheten brukar hyran kunna sättas ned med 25 procent. Det gäller oavsett om problemen med råttorna beror på hyresvärdens försumlighet eller inte. För att ha en sådan rätt krävs normalt att hyresgästen har påtalat bristen för hyresvärden och inte utan protest har betalat in hyran.
Sammanfattning
Hyresvärden har ett ansvar för att åtgärda problemen med råttorna. Eftersom hyresvärden har vetat om problemen i nästan ett år utan att göra något, har hyresvärden varit vårdslös. Hyresvärden kan därför bli skadeståndsskyldig. Hyresvärden ska ersätta skador på egendom som har orsakats av råttorna. Vad gäller att du har behövt köpa nya saker på grund av att du inte har kommit in i lägenheten, kan hyresvärden behöva ersätta kostnader för sådant som har varit nödvändigt att köpa som en följd av att hyresvärden inte har åtgärdat problemen i god tid, till exempel på grund av att problemen med råttorna har blivit större på grund av hyresvärdens passivitet.
Utöver detta har du rätt till en hyresnedsättning med cirka 25 procent.
Hoppas detta var svar på din fråga. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!
Vänligen,
