Hyresgästers rättigheter

Question

Hej!

Jag bor på ett studenthem i en stad i Sverige som är privatägt av en
äldre man som tar överhyra, missköter de allmänna utrymmena och ständigt försöker inskränka våra rättigheter.
Jag har nu fått nog och har kollat upp hyreslagen och så vidare. 12 kap jordabalken, avtalslagen.

Jag önskar veta om jag förstår det rätt att; en hyresvärd kan inte ändra villkoren i avtalet helt plötsligt utan godkännande av
hyresgästerna/ en del av hyresgästerna?

I går fick alla ett brev med sin hyresavi att det ordagrant är dessa som regler som gäller för de gemensamma utrymmena.
1. Inga fester, Securitas kommer vara inblandade torsdag till söndag och Vi (hyresgästerna) ska betala för det.
2. Endast studenter har behörighet till de gemensamma utrymmena
3. Du har rätt att bjuda kompisar till ditt rum (mitt rum är 14 kvm, hyra: 3410)
4. Personer som inte bor på studenthemmet kommer bli anmälda för olaga intrång, kompisen kommer få en polisanmälan och hyresgästen kommer få en varning.
5. Hyresgäster som har fest på de gemensamma utrymmena kommer bli uppsagda

Följer man inte de absurda reglerna anmäler han en till polisen.
Dessa ändringar är helt frihetsberövande och strider mot avtalet som jag skrev på.
Det finns ingen godtagbar grund till de avtalsändringar han vidtagit.

Så, visst måste hyresgästerna godkänna ändringar av detta slag eftersom de dels helt ändrar villkoren om att "nyttja de gemensamma utrymmena" - stod när jag skrev på, och att en hyreshöjning sker (utöver den årliga som man får räkna med) Hyran är redan absurt hög för den standard vi bor på.

Eftersom jag känner mig otroligt kränkt och behandlad som en laglös skitunge gör han troligtvis fel,
eftersom jag är en ambitiös student på 25 år. Vad ska jag göra? 

Answer 1

Hej och tack för din fråga.

Du har rätt i att en hyresvärd inte kan ändra villkoren i avtalet utan hyresgästernas samtycke. En ändring i ett avtal kan ses som ett nytt anbud som måste accepteras av den andra parten, vilket ni inte har gjort. Det innebär att din hyresvärd inte kan genomföra reglerna utan att ni håller med.

Ni har som hyresgäster ett direkt besittningsskydd. Det går att utläsa motsatsvis i jordabalken kapitel 12 § 46 stycke 1 (https://lagen.nu/1970:994#K12P46S1), så länge ni inte avtalat bort det. Er hyresvärd kan bara säga upp er ifall ni förverkat ert besittningsskydd, grunder till förverkande finns i punkt 1-10 i samma paragraf. 

Självklart finns det gränser för exempelvis hur högljudd man får vara, och jag kan inte bedöma hela situationen utifrån vad du har berättat, men det låter som att din hyresvärd inte har tillräckliga grunder för att säga upp er.

Det du kan göra är att hävda ditt besittningsskydd och att de nya reglerna inte ingår i det hyresavtal du skrev på, och att du därför inte kommer att följa dem, eftersom de inte är rättsligt bindande för någon av er. Av samma anledningar ska ni inte heller betala för Securitas, eller vara rädda för att bjuda in vänner även till de gemensamma utrymmena.

Lycka till!

Vänligen,