Hyresgästens ansvar för uppkommen skada - Vad gäller?
Jag har hyrt ett kontorsrum (mitt företag AB är hyresgäst) i ett kontorshotell. Jag har inte vistats i rummet på några månader då jag bytt kontor. Nu när jag skulle flytta ut så påpekar hyresvärden ett klotter på väggen som jag inte känner igen. Rummet är litet och klottret syns tydligt så det har definitivt kommit dit under tiden jag hyrt men efter att jag slutade sitta där. Det är bara jag, receptionisten och städarna som kan komma in i rummet. Klottret är en text på kroatiska/slovenska som jag helt uppenbart inte varit upphovskvinna till. Nu vill dom att jag ersätter dom för hantverkare som ska måla över det. Vilket ansvar har jag i frågan? Kontorshotellet håller med om att det sannolikt inte är jag som klottrat men slår också ifrån sig ansvar för att någon hos dom varit där och klottrat. Skulle någon stå och klottra under kontorstid förmodar jag att någon kontorsgranne reagerat, så förmodligen har det skett före/efter kontorstid. Tacksam för svar!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är jordabalken (JB).
I 12 kap. 24 § 1 st. JB anges att hyresgästen under hyrestiden ska vårda lägenheten väl med vad därtill hör. Han eller hon är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans eller hennes vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans eller hennes hushåll eller som gästar denne eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans eller hennes räkning. I den nyss nämnda lagparagrafens femte stycke sägs vidare att har i fråga om lägenhet, som upplåtits för att helt eller delvis användas för annat ändamål än bostad (som i ditt fall), träffats avtal, varigenom hyresgästens ansvar utsträckts utöver vad som föreskrivs i första-fjärde styckena, gäller avtalet. Här påminns det om att det är fullt möjligt för parterna att utvidga hyresgästens ansvar för lägenhetens skick när det inte handlar om en bostad, vilket är vanligt i kommersiella sammanhang när näringsidkare ingår hyresavtal avseende lokaler. Exempel på ett sådant utvidgat ansvar kan vara ansvar för skador på skyltfönster orsakade av utomstående och helt bortom hyresgästens kontroll. Notera också att innebörden av begreppet "lägenhet" skiljer sig något från det vardagliga språkbruket och innefattar på hyresrättens område även hus eller delar av ett sådant, se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB.
Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det egentligen svårt att göra en adekvat bedömning. Men följande kan ändå anföras. Du nämner att ditt bolag inte har bedrivet någon verksamhet i det aktuella utrymmet på flera månader, men exakt när hyresavtalet upphörde är för mig något ovisst. Högsta domstolen (HD) har uttalat att den hyresvärd som kräver ersättning för skada har bevisbördan för att skadan uppstått under hyrestiden, se avgörandet NJA 1987 s. 668. Emellertid verkar just den delen vara ostridig eftersom du trots allt medger att klottret har uppkommit någon gång under hyrestiden. Vidare synes din, eller rättare sagt ditt bolags, hyresvärd vara av den uppfattningen att det sannolikt inte är du (bolaget) som bär ansvaret för den uppkomna skadan. I synnerhet inte eftersom klottret, såvitt jag förstår, är skrivet på ett språk som du inte behärskar. Men när det gäller ersättning för skada som uppstått under hyrestiden bär hyresvärden inte hela bevisbördan för att det är hyresgästen som har orsakat skadan, se rättsfallet NJA 1975 s. 657. Initialt ligger dock bevisbördan på hyresvärden och lyckas denne göra sannolikt, vilket är en relativt hög sannolikhetsgrad, att du (formellt bolaget) bär ansvaret för den uppkomna skadan, dvs. klottret, går bevisbördan över på dig (bolaget).
Hyresgästens ansvar är tämligen långtgående i den här typen av sammanhang, vilket, som också påpekats ovan, redan följer av lagtexten. Hyresgästen ansvarar inte bara för egen culpa (vårdslöshet) utan även för alla som denne inrymmer i lägenheten, både tillfälligt och permanent. Så frågan blir hur man ska se på receptionisten och städarna och deras relation till dig, dvs. huruvida du kan anses ha inrymt dem. Detta brukar ofta regleras i enskilda hyresavtal och vad som framgår av ditt avtal har jag av förklarliga skäl ingen kunskap om. Frågor av betydelse är exempelvis om städarna var anlitade av dig eller om de ingick i hyran. Om de ingick i hyran och därmed ska betraktas som en förmån bör ansvarsfördelningen vara reglerad i avtalet. Likaså gäller förhållandet till receptionisten. Min uppfattning är dessvärre att det i skrivande stund inte riktigt finns något givet svar på vad som gäller i det här fallet. Enligt min mening och utifrån omständigheterna (utrymmet har ju stått tomt i flera månader) tyder dock det mesta på att du inte bör kunna åläggas ett skadeståndsansvar. Men i praktiken brukar sådana här situationer ändå lösas på frivillig väg, alltså genom en informell förhandling. Mot bakgrund av det trots allt föreligger ett viss osäkerhetsmomentet beträffande ansvarsfrågan och förmågan att kunna leda alla påståenden i bevis torde en förlikning, istället för en domstolsprocess, gagna såväl ditt bolag som hyresvärden.
Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
