Hyresavtals giltighet vid universalfång
Hejsan
Det är så här att min pappa har gått bort och min syster och jag har fått ärva hans privata egendom som är en gård. Huset på gården hyrde han ut till en släkting som fortfarande hyr då dödsboet fortfarande är aktivt.
Hur fungerar det sen? Gäller deras kontakt fortfarande? Kan vi sälja gården eller har han besittningrätt/skydd?
Det är lite känsligt då han är en släkting till oss.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Vid universalfång (arv, bodelning, testamente) träder den nya innehavaren in i den tidigare innehavarens ställning. Det innebär att avtalet gäller mot er. Ett hyresavtal hindrar dock inte er från att sälja gården. Det är dock er skyldighet gentemot hyrestagaren att vid försäljning förbehålla hyrestagarens rätt (7 kap. 11 § jordabalken). Om hyresavtalet inte gäller mot den nya ägaren av gården på grund av att ni inte förbehållit hyrestagarens rätt kan ni bli ersättningsskyldiga för skadan som uppstått (7 kap. 18 § jordabalken).
Nu vet jag inte hur avtalet ser ut men om det var er fars enda bostad som hyrts ut så gäller privatuthyrningslagen och utifrån den finns inget besittningsskydd. Ni måste dock ta hänsyn till hur länge hyresavtalet gäller samt eventuell uppsägningstid (3 § privatuthyrningslagen).
Om det inte är den första och enda bostaden som er far hyrt ut så gäller reglerna i jordabalken. När hyrestiden är slut så kan du säga upp avtalet. Då brukar hyrestagarens besittningsskydd inträda. Ni ska dock sälja gården och det kan anses vara besittningsbrytande grunder (12 kap. 46 6-7 p. jordabalken).
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Om du har några ytterligare funderingar så är du välkommen att höra av dig igen.
Vänligen,
