Hyresavtal efter överlåtelse av fastighet
Min vän har en butik i en fastighet som även har innehållit ett hotell. Hela fastigheten såldes, hotellet stängde, men min vän fortsatte driva sin butiksverksamhet. De nya ägarna skickade inga hyresfakturor till min vän under mer än ett år trots att han försökte komma i kontakt med dem. Fastigheten var i övrigt tom under denna tid. Nu hyrs hotelldelen av en ny aktör och då har också min vän börjat få hyresfakturor från fastighetsägarna. Är han skyldig att betala fakturorna innan han har ett hyresavtal med de nya ägarna?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att din vän till en början har haft ett hyresavtal med en fastighetsägare. Fastighetsägaren har sedan sålt fastigheten till nya ägare, som nu kräver din vän på hyra. Jag förstår det som att du funderar över om din vän är skyldig att betala hyra till de nya fastighetsägarna, samt om din vän har ett hyresavtal med dessa.
När en fastighetsägare överlåter sin fastighet till en ny ägare, samtidigt som någon annan har nyttjanderätt till fastigheten, gäller nyttjanderättsavtalet även mot den nya fastighetsägaren (7 kap. 11 och 13 §§ Jordabalken (JB) - här och här). Detta innebär att hyresavtalet mellan din vän och den tidigare fastighetsägaren även gäller mot de nya fastighetsägarna.
Nästa fråga är om de nya fastighetsägarna har rätt till hyra av din vän som, i enlighet med sitt hyresavtal med den förra fastighetsägaren, bedriver sin butiksverksamhet i fastigheten. Då nyttjanderättsavtalet mellan din vän och den tidigare ägaren gäller mot de nya fastighetsägarna, har de rätt till vederlag för nyttjanderätten i den mån vederlaget förfaller till betalning efter det att de nya fastighetsägarna tillträtt fastigheten (7 kap. 17 § st. 1 JB - här). Detta innebär att de nya fastighetsägarna har rätt till vederlag av din vän.
Hoppas att detta svar var till hjälp!
Vänligen,
