Hyrans storlek i ett ej skriftligt hyresavtal mellan sambos
Min fd sambo flyttade in i min lägenhet 1:a feb. 2010, och då skulle hon få bo gratis. I början på Juni samma år sade jag till henne att jag inte hade råd, hon måste börja betala hyra. 1:a sep. samma år började hon betala ett belopp, 4000 kr/mån. 1:a Jan 2011 så började hon betala 5000 kr. Maj 2013 så blev hon arbetslös och betalade bara sporadiskt delbelopp. Hon flyttade 25 jan 2014, och när vi skulle göra upp så drog hon bort hela beloppet som hon var skyldig från maj 2013 till jan 2014. Hon hävdade första avtalet medan jag hävdar andra avtalet. Som bevis har jag 2,5 års månatliga banköverföringar. Vad är det som gäller?
Vill veta lagrum
vill ha kontaktinfo med utredaren, OM den som förlorar undrar
Tänkte också fråga om ni har uppgift om vad kronofogde och tingsrätt kostar och om det isf drabbar den som förlorar.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
I det här fallet avtalade du och din före detta sambo att hon skulle betala 4000 kr/månaden för att bo i din lägenhet under 2010. 1 januari 2011 ändrade ni hyran så att den skulle uppgå till 5000 kr/mån istället. Inget skriftligt avtal finns.
När man hyr ut en bostad regleras detta till främsta delen i 12 kapitlet jordabalken (1970:994, JB) där det finns regler om hyra, uppsägningstider och förverkande m.m.. I 12 kap. 2§ JB anges det att ett hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Detta är dock inget krav för ett hyresavtals giltighet och inga formkrav för avtalet finns egentligen. Det är då avtalslagens (1915:218) regler om hur ett avtal ingås som istället blir avgörande för om ett giltigt hyresavtal har ingåtts.
Huvudregeln för hur ett avtal sluts är att någon avger ett anbud som accepteras. I det här fallet har du gett ett anbud om att hyra ut lägenheten till din sambo mot en viss hyra och hon accepterade detta anbud. Detta förfarande kans ske på flera olika sätt bl a kan ett avtal ingås skriftligen, muntligen eller genom konkludent handlande. Alla dessa sätt är lika giltiga som avtal, men är olika svåra att bevisa.
I ditt fall verkar det som att du och din fd sambo ingått ett avtal muntligen om att hyran skulle höjas till 5000 kr/mån. Detta är i så fall ett fullt giltigt avtal och skulle gälla efter det ingåtts. Det bekräftas genom att hon började betala 5000 kr/månaden från och med januari 2011 så även om ni inte hade bestämt från vilket datum hon skulle börja betala summan preciseras det genom hennes handlande. Även om hon inte uttryckligen accepterade hyreshöjningen muntligen eller skriftligen kan hon ändå anses bunden av det andra hyresavtalet genom konkludent handlande. Det innebär att hon genom sin passivitet blir bunden av avtalet. Hon har onekligen börjat betala hyran om 5000 kr/månaden så om hon skulle invända att hon inte gått med på hyreshöjningen kan invändas att hon indirekt ändå har gjort det.
Det är alltså det senare avtalet med en hyra om 5000 kr i månaden som gäller. Du har rätt att kräva den hyra upp till det beloppet som hon inte har betalat och har en giltig fordran. De månatliga betalningarna du har dokumenterat bör bevisa i tillräcklig mån att det varit den hyran som gällt från och med den 1 januari 2011. Dock är det så att om det skulle bli en tvist är det du som måste bevisa att avtalet föreligger och därför underbygga påståendet att hyran var på 5000 kr i månaden.
För att fortgå i ärendet kan du ansöka om betalningsföreläggande hos kronofogdemyndigheten. Detta kostar 300 kronor. Du måste då ange vilken fordran kravet avser och grund för fordran så preciserat som möjligt. Om din fd sambo bestrider ditt krav kan du begära att ärendet överlämnas till domstol och då tillkommer en avgift om 600 kronor om skulden är mindre än 22 250 kronor eller 2 500 kronor om skulden är större än 22 250 kronor. Du kan även välja att från början skicka in en stämningsansökan till tingsrätten. Det kan vara ett alternativ om du från början vet att din fd sambo kommer bestrida fordran och det i så fall är ett onödigt steg att gå via kronofogden.
När man ansöker om betalningsföreläggande ska man betala ansökningsavgiften i förskott men du kan kräva avgiften av den som är skyldig dig pengar. Vanligtvis kan du även kräva upp till 380 kronor för eget arbete i ärendet. Om ärendet skulle gå till domstol och du där skulle förlora målet kommer du själv få stå dina rättegångskostnader om det är ett litet mål enligt 18 kap 8a § rättegångsbalken. Du slipper alltså i sådana fall betala motpartens rättegångskostnader, men du får betala dina egna ansökningsavgifter och liknande. Om det är ett stort mål (fordran större än 22 250 kronor) kommer förlorande part få betala rättegångskostnaderna alltså bland annat kostnader för motpartens ombud.
