Hyra av lokal.
Vi hyr ut en lokal i vår BRF till en näringsidkare. I kontraktet så finns inte hyreshöjning specificerad. Enligt resterande del av styrelsen så har de försökt höja hyran i många år men näringsidkaren hänvisar till kontraktet från 2004 där hyran är satt till ca 17000kr. Priset för hyran har korrigerats en gång tidigare från 16500kr 1996. Vilken rätt har vi att höja hyran, hur går vi till väga för att lösa detta?
Lawline svarar
Hej.
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Hyresändring:
När ett avtals hyra eller andra större villkor ändras gäller detta som ett nytt avtal (7 kap. 8§ Jordabalk). Detta innebär att även om man bara ändrar i ett äldre avtal så gäller detta som ett nytt avtal. Så för att ändra hyran i ditt fall måste man alltså (tekniskt sett) avsluta föregående hyresavtal för att sedan sluta ett nytt. I praktiken sker dock avslutandet och påbörjad av ett nytt avtal samtidigt.
Eftersom en hyresändring räknas som nytt avtal måste man som sagt säga upp det äldre avtalet. I 12 kap. 46§ Jordabalken ges anledningar som får användas för att omedelbart säga upp ett hyresavtal utan gästens godkännande. Ändring av hyra räknas inte upp i paragrafen. Detta regleras normalt sett av en klausul om hyresförhandling. Detta innebär att du måste vänta till lokalhyresavtalets löptid gått ut och sedan begära hyresförhandling vid förlängningsdiskussionen. Om ni inte kommer överens får man i värsta fall neka förlängning av avtalet.
Om man inte vill förlänga avtalet för en hyresändring måste man underrätta gästen om skälen för att man inte vill förlänga (12 kap. 57a-58§§ Jordabalk). Med detta meddelande ska man även meddela att gästen har två månader på sig att hänskjuta ärendet till hyresnämnden om gästen önskar ersättning (12 kap. 58§ Jordabalk).
[Sammanfattning: Ändring av hyra gäller som nytt avtal vilket innebär att man måste antingen säga upp avtalet eller låta tiden löpa ut. I båda faller krävs att reglerna enligt nedan är uppfyllda].
Hyra av lokal.
När det gäller hyra och dess reglering finns den mesta av informationen i 7 & 12 kap. Jordabalk. Reglerna om hyressättning hyresreglering för lokal är få. En av de få regler som finns är att lokalens hyra ska stå specificerat i avtalet (12 kap. 19§ 3st Jordabalk). Dock tillåts hyror som baseras på lokalhyresgästens rörelseintäkter samt kompensation för kostnader som hänför sig till t.ex. värme, vatten och el.
När det gäller ändring av hyra har inte lokaler samma reglering som bostäder har. Detta eftersom lagstiftaren har ansett att bostadshyresgäster är i behov av ett starkare skydd än lokalhyresgäster. Ett konkret exempel på skillnader mellan dessa två typer av hyror är besittningsskyddet. Besittningsskydd innebär att en gäst har rätt att kvastarna i hyresrätten trots att värden inte längre vill detta när avtalet egentligen löpt ut.
Bostadslägenheter har ett direkt besittningsskydd i vilket värden inte har rätt att neka förläggning om inte särskilda skäl föreligger (12 kap. 45-46§§ Jordabalk) eller att hyresrätten är förverkad enligt 12 kap. 42§ Jordabalk.
En lokal har inte samma besittningsskydd utan får nöja sig med ett indirekt besittningsskydd (12 kap. 57§ Jordabalk). Detta innebär att lokalhyresgästen inte kan tvinga (genom rättsliga medel) värden att förlänga avtalet. Men om värden nekar förläggning utan anledning har gästen få skadestånd. Detta skadestånd brukar vara ganska stort då minimumersättningen är 1 årshyra (12 kap. 58b§ Jordabalk). Om lokalhyresgästen dessutom måste pausa, flytta eller lägga ned sin verksamhet kan lokalhyresgästen få skadestånd för utebliven vinst (se NJA 2017 s. 261). Vad som menas med "utan anledning" är t.ex. en oskälig hyresändring.
Detta innebär att om hyresvärden önskar förhandla om hyran så måste han först neka automatisk avtalsförläning. Om båda parterna kommer överens så börjar ett nytt avtal löpa. Om dock parterna inte kommer överens så kan värden neka avtal överhuvudtaget. Besittningsskyddet enligt ovan hindrar inte att lokalen fråntages gästen men innehör kompensation för gästens flytt. Om dock som sagt anledningen till att värden inte förlänga avtalet är rimligt inträder ej besittningsskyddet (t.ex. en mindre hyresändring inom marknadsvärdet för liknande lokaler).
[Sammanfattning: Lokalhyresgäster har ingen rätt att kvastarna i lokaler om inget nytt avtal beviljas/avtalet förlängs. Dock kan gästen få skadestånd enligt ovan om värden nekar förläggning utan anledning. "Anledning" kan vara rimlig hyresändring, rivning, omflytt etc. (12 kap. 57§ Jordabalk)] som slutar i att värden ej önskar ha kvar gästen.
Vad är rimlig hyra?
Det finns ingen "standardhyra" för varken bostäder eller lokaler. Den måttstock man använder är det svårdefinierade värdet marknadsvärde (12 kap. 57a§ Jordbalk). Paragrafen menar att hyran för lokalen inte ska överstiga den hyr man kunnat ta på en öppen marknad. Man jämför lokalen med andra liknade lokaler på marknaden men kan aldrig få ett exakt värde.
Sammanfattat svar:
För att få till en hyresändring krävs det att man först säger upp det äldre avtalet och sluter ett nytt. För att få slut på ett avtal kan man antingen säga upp avtalet på förtid eller vänta på avtalets löptid går ut. För att få säga upp avtalet på förtid krävs antingen båda parters godkännande, klausul i avtalet eller p.g.a. förverkande. Hyresändring måste normalt sett vänta tills avtalets löptid gått ut.
När det gäller vem som har "rätt att ändra hyran" varierar detta beroende på nuvarande hyra i relation till marknadshyra (12 kap. 57a§ Jordabalk). Om parterna inte kommer överens så är det yttersta sanktionen att avtalet inte förlängs i vilket antingen värden eller gästen kan vägra förläggningen, även om oftast värden nekar gästen förlängningen. Om avtal vägras utan anledning kommer det indirekta besittningsskyddet inträda vilket innebär skadestånd som ska täcka den skada som hyresgästen åsamkas. För att få neka förlängning utan att behöva betala skadestånd krävs en giltig anledning.
Vidare måste värden ta initiativ till detta. Detta innebär att det åligger hyresvärden att meddela att avtalet ej kommer att förlängas om inte hyresgästen godtar de hyresändringar som värden önskar. Om gästen inte svarar eller nekar ändringen måste värden, inom 2 månader, hänskjuta tvisten till hyresnämnden för prövning.
I ditt fall är en giltig anledning hyresändring (12 kap. 57§ 2st 5p Jordabalk). Detta kräver dock att den nya hyran kommer att vara inom det marknadsvärde som lokalen skulle kunnat betinga på den öppna marknaden. För att veta detta jämför man med liknande lokaler på likvärdiga ställen. Värden som uppkommit i lokalen p.g.a. hyresgästen ska som huvudregel ej kompenseras för.
Vänligen
