Hyra ut ett rum i en privat bostad
Hej! Jag ska hyra ut ett rum i mitt hus. Hyresgästen är en kvinna i 50-årsåldern som hastigt behövt ett boende pga separation. Jag känner till henne genom min tidigare arbetsplats. Hon har muntligt i ett tidigare skede uppgett att detta är en tillfällig lösning för henne medan hon letar egen hyresrätt. Jag sa ja eftersom det passar mig att hyra ut just nu då jag själv blivit ensamstående med tre barn och en inkomst. När jag nu tar upp med henne att vi också såklart ska skriva kontrakt för bådas trygghet är hon avigt inställd. En uppsägningstid om jag säger upp kontraktet vill hon ska villkoras med att hon först måste ha hittat en bostad. Däremot vill hon helst inte behöva ha en uppsägnongstid själv om hon hittar lägenhet. Jag vill själv ha en trygghet i att kunna avsluta kontraktet om det inte fungerar för mina barn eller om jag kommer att behöva ha hela huset, sälja eller liknande. Vad är lämpligt att komma överens om och vad säger lagen? Jag tänker mig att vi skriver in i kontraktet vad som gäller med möblering, tillgång till wifi, el, vatten, tvättstuga, badrum och kök. Kan vi skriva ett andrahandskontrakt på 6 mån och isf med vilken uppsägningstid? Behöver jag ha skäl för att säga upp kontraktet innan 6 mån löpt ut? Mvh
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline!
Jag utgår ifrån att du vill hyra ut ett rum i ditt hus, eftersom du skriver "mitt hus" och eftersom du skriver att du kan sälja huset. I sådana fall tillämpas lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Lagen gäller inte vid andrahandsuthyrning. Du skriver att ni tänkte skriva ett andrahandskontrakt, vilket det inte kan bli fråga om eftersom du nämner att du vill hyra ett rum i "ditt" hus. Därför är det istället fråga om en förstahandsuthyrning.
(Om du däremot hyr ut ett rum i ett hus som du själv hyr från någon annan tillämpas andra regler. Endast då blir det fråga om andrahandsuthyrning. Du får gärna skriva till oss igen om så är fallet. Nedan utgår jag ifrån att du hyr ett rum i ditt hus och att det är fråga om förstahandsuthyrning.)
Vilka regler som blir aktuella?
Enligt bostadsuthyrningslagen kan ert hyresavtal få löpa tillsvidare eller på bestämd tid (3 § privatuthyrningslagen). Om ni inte i avtalet anger att hyresavtalet gäller på bestämd tid kommer den automatiskt att gälla på obestämd tid. Ett avtal på obestämd tid måste sägas upp för att sluta att gälla. Ett avtal som gäller på bestämd tid gäller till avtalstidens utgång (3 § privatuthyrningslagen).
Oavsett om hyresavtalet gäller på obestämd eller bestämd tid kan hyresavtalet sägas upp tidigare än vad man tidigare avtalat om (jfr 3 § 1 st. 4 meningen privatuthyrningslagen). Det finns vissa regler kring uppsägningstider som måste iakttas av er båda. Om det är du som hyresvärd som säger upp avtalet gäller tre månaders uppsägningstid. Om det är din hyresgäst som säger upp hyresavtalet gäller en månads uppsägningstid. Ni får avtala om längre uppsägningstid, om båda är överens om det. Det är dock alltid så att hyresgästen kan få en månads uppsägningstid när uppsägningen sker på hyresgästens initiativ, även om ni avtalat om två månader eftersom lagen gäller till förmån för hyresgästen.
Kan ni skriva ett hyresavtal/hyreskontrakt på 6 månader och i så fall med vilken uppsägningstid?
Ni får avtala om ett avtal som sträcker sig över 6 månader. Om ni avtalar om ett hyresavtal som gäller under 6 månader kommer ni ha ett hyresavtal på bestämd tid. Eftersom privatuthyrningslagen gäller till hyresgästens förmån blir den kortaste möjliga uppsägningstiden för dig som hyresvärd: tre månader. Om du t ex anger att två månaders uppsägningstid gäller kan din hyresgäst alltid åberopa att lagen anger tre månader. Och om avtalet är bestämd till 6 månader finns det alltså ingen funktion för dig att säga upp avtalet tre månader innan avtalet faktiskt ska löpa ut.
Eftersom du anger en specifik siffra, hyresavtal på 6 månader, är det som sagt ett avtal på bestämd tid och ett sådant avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, dvs. efter 6 månader (se igen 3 § 1 st. 3 meningen privatuthyrningslagen). Enligt Hyresnämnden måste dock du som hyresvärd ändå säga upp avtalet om ni avtalat om uppsägningstider (se http://www.hyresnamnden.se/Skalig-hyra/Upplatelser-enligt-lagen-om-uthyrning-av-egen-bostad-privatuthyrningslagen/).
Behöver du ha skäl för att säga upp hyresavtalet innan 6 månader löper ut?
Du behöver inte ha skäl att säga upp avtalet. Du får säga upp på grund av vilken anledning som helst. Det är dock viktigt att du i avtalet anger vilka uppsägningstider ni kommit överens om, för att det inte ska uppstå problem om hyresgästen skulle påstå att ni kommit överens om att hyresgästen skulle stanna i huset tills hyresgästen hittat annat. (Man kan nämligen ha muntliga avtal och villkor, men en part som påstår detta måste såklart bevisa att sådana villkor funnits.)
Vad du kan göra annars, om du anser att det är oskäligt att ha tre månaders uppsägningstid?
Du nämner själv att du vill kunna ha en trygghet i att avsluta hyresavtalet i fall det inte fungerar eller pga. annat liknande. Du kan därför överväga att istället för att bestämma avtalet till 6-månader med eller utan villkor om uppsägningstider, så kan du skriva ett hyresavtal på 1-2 månader som ni förnyar vid hyrestidens utgång. Ni behöver inte ange några uppsägningstider i så fall. Och sedan kan ni skriva ett nytt avtal för varje månad, förnya avtalet. På så sätt har ni fortfarande ett bestämt avtal som upphör efter viss tid. Det är bara när det fråga om obestämda avtal och hyresavtal på fler månader än 3 som uppsägningstiderna talar till din nackdel.
Om ni väljer att ert avtal ska gälla en månad och sedan förnyar ert avtal varje gång det gamla löper ut, kan ni också samtidigt komma överens om att inte ha någon uppsägningstid för henne (för hyresvärdar ges en månads hyrestid för att de ska kunna hitta en annan hyresgäst under tiden och om du anser att det är ok att du inte får denna tid, får ni avtala om att hon inte behöver ha en uppsägningstid, utan avtalet slutar att gälla den dagen hon flyttar ut). Hon behöver då betalar hyra fram till den dagen hon bodde i ditt hus.
Om ni har ett hyresavtal bestämt till två månader som ni på samma sätt som tidigare förnyar vid hyresavtalets utgång, kommer hon fortfarande ha en månads uppsägningstid enligt lagen och ni får också avtala om att hon kan få mindre tid att säga upp avtalet, om du inte har några problem med detta. Enligt min mening är 1-2 månader rimlig tid i fall någon part ångrar sig under tiden.
Annat
Du måste beakta att du måste deklarera/redovisa inkomster du får från uthyrningen. Får du till ett överskott (efter att du använt alla de avdrag som du har rätt att använda) måste överskottet beskattas med 30 % i inkomstslaget kapital. Skatteverket har en hjälpblankett SKV 2199 som du kan använda dig av för att beräkna eventuellt överskott från uthyrning. Enligt Skatteverket ska du redovisa överskottet i punkt 7.3 på Inkomstdeklaration 1 (se igen SKV 2199) Här kan du läsa mer om skatteregler vid uthyrning (Läs här).
Du nämner att hon är "avigt inställd" till avtal, men försök vara ärlig och berätta att du gärna hjälper till när hon är i nöd, men att hon också borde försöka se det från ditt perspektiv: att din familjesituation också förändrats och att du gärna vill vara flexibel och måste kunna ha möjlighet att kunna förändra din situation när du behöver det, t ex börja sälja ditt hus. Och att du därför vill vara försiktig med vilka förpliktelser du ingår i.
Hoppas att du fick svar på dina frågor! Hör gärna av dig om du har fler frågor. Om du vill få mer hjälp med att upprätta ett hyresavtal kan du också ringa till oss på telefonrådgivningen eller boka tid med våra jurister på Lawline.
Med vänliga hälsningar,
