Hus på ofri grund - hur blir det fastighetstillbehör?
Vår son och sonhustru har fått bygga en gäststuga (Attefallshus) på vår sommarstugetomt. De har betalt stugan själva och vill ha ett ägarbevis. Det finns inget arrende. Om vi skriver på Ägarbeviset blir det ett hus på ofri grund på vår tomt. Vi har ytterligare två söner. Hur ska vi göra för att huset ska införlivas i fastigheten när det blir arvskifte. Kan vi avtala om att Ägarbeviset upphör och dödsboet ska köpa huset?
Lawline svarar
Hej och tack för att ni vänder er till oss här på Lawline med er fråga.
Tillämpliga lagrum
Bestämmelser som är tillämpliga på er fråga hittar vi i Jordabalken (JB) som reglerar fastigheter.
Gäststugan är lös egendom
Till att börja med kan vi konstatera att gäststugan är lös egendom och inte tillhör fastigheten. Detta beror på att det är er son och sonhustru som har tillfört stugan på er fastighet. Lagen lyder att för att något skall vara att betrakta som fastighetstillbehör, och därmed räknas som en del av fastigheten, måste ni som ägare av fastigheten även vara ägare till det tillförda. Med tanke på att ni inte äger gäststugan, utan er son och sonhustru står som ägare, är stugan lös egendom, 2 kap. 4 § JB. Det är detta som innebär hus på ofri grund. Ägarbeviset och underskriften av det är bara ett bevis på det förhållande som råder, det vill säga att ni inte är ägare till huset. Det är alltså inte att betrakta som en överlåtelsehandling då ni inte kan överlåta något som inte är ert och stugan är med andra ord redan nu på ofri grund.
Hur blir gäststugan fastighetstillbehör?
Jag förstår det som att ni har en önskan att stugan vid er bortgång ska bli en del av fastigheten och således tillfalla alla barn i lika mån vid arvet. För att detta ska bli fallet måste stugan och fastigheten komma i samma ägares hand eftersom den först då blir fastighetstillbehör, 2 kap. 1 § JB.
Jag vill påtala att lösningen på er fråga inte är ett vanligt typfall och att den kan vara aningen problematisk.
Framtida överlåtelseavtal av lös egendom
Att avtala om framtida köp av fast egendom är inte giltigt. Nu rör det sig dock om lös egendom, varför detta inte borde vara några problem. Det innebär alltså att era barn, det vill säga delägarna i dödsboet, måste skriva ett avtal som säger att stugan köps av dödsboet vid er död. Eftersom stugan räknas som lös egendom finns det inga specifika formkrav som ska följas vid ett sådant avtal. Det kan med andra ord vara muntligt. Dock är det alltid säkrast att upprätta någon form av skriftligt avtal som skrivs under av alla parter. För att detta ska bli skrivet på rätt sätt, då avtalet är invecklat med hänsyn till prisförändringar, underhåll och liknande, råder jag er att ta juridisk hjälp vid skrivandet av avtalet. Att bestämma ett pris redan nu är knappast möjligt varför det bör framgå av avtalet att marknadspris gäller och att någon eller några sakkunniga får värdera stugan.
Nyttjanderättsavtal
Om denna lösning inte skulle vara möjlig för er finns det även en möjlighet för er att köpa stugan redan nu så att den blir fastighetstillbehör. Ni kan sedan upprätta ett nyttjanderättsavtal där ni låter sonen och sonhustrun hyra stugan fram till er död. Denna lösning är mindre invecklad än den ovan nämnda, men även den kan bli problematisk om man ser till underhåll av stugan.
Avslutning
Jag hoppas att ni fick svar på er fråga och skulle det vara så att ni undrar något annat eller behöver hjälp med att upprätta ett avtal så är det bara att kontakta mig på Lisa.Gustafsson@Lawline.se så hjälper jag er. Vid upprättande av avtal kan nämligen våra jurister på byrån bistå med hjälp. Annars hoppas jag att ni fick svar på er fråga och lycka till!
Vänligen
