Hur styrelsen rätt att byta ut låsen till lägenheterna på detta sätt?

Question

Hej

Jag bor i en bostadsrätt där det i stadgarna står att bostadsrättsföreningen ansvarar för ytterdörrens utsida men att varje bostadsägare ansvarar för underhåll av lås, gångjärn och annt slitage.

Nu har styrelsen beslutat att sätta in nya lås och trycken till alla lägenheter. Bra men då har styrelsen också beslutat att ta bort befintliga sju- och niotillhållarlås och lugga hålen. De har också beslutat sig att för första gången i fastighetens 83 åriga historia ha en huvudnyckel som ska förvaras i källaren i ett värdeskåp.

För mig känns det otryggt med en huvudnyckel eller att det är styrelsen som beställer extranycklar till våra lägenheter. Jag har då ingen kontroll på hur många nycklar det finns till vår lägenhet eller om någon går in utan "behov".

När jag frågade efter att sätta i nytt niotillhållarlås fick jag till svar "det kan du göra från insidan men du kan inte använda låset från utsidan då du inte får göra hål i dörrens utsida.

Answer 1

Hej, kul att du valt att vända dig till oss på Lawline för att få svar på din fråga!

För att du ska kunna tillgodogöra dig mitt svar är det viktigt att vi är överens om vilka frågor som ska besvaras. Jag kommer därför börja med att förklara hur jag uppfattat din situation för att sedan besvara dina frågor utifrån den uppfattningen.

Hur jag uppfattat din fråga och din situation

Jag uppfattar det som att styrelsen i din bostadsrättsförening har beslutat att sätta in nya lås och trycken till alla lägenheter. Styrelsen har fattat detta beslut i enlighet med stadgarna.

Det du ifrågasätter är styrelsens beslut att därtill ta bort befintliga sju- och niotillhållarlås och lugga hålen samt beslutet att förvara en huvudnyckel i ett värdeskåp i källaren.

Du ifrågasätter detta beslut eftersom det möjliggör för styrelsen att trycka upp otaliga nycklar till din lägenhet och gå in i din lägenhet utan din tillåtelse. Du ifrågasätter även detta beslut med hänsyn till att du själv inte kan bekosta och installera ett nytt "niotillhållarlås" eftersom "det kan du göra från insidan men du kan inte använda låset från utsidan då du inte får göra hål i dörrens utsida."

Frågorna du vill ha svar på är:

1)Om styrelsen har fattat ett beslut i strid med stadgan? 2)Om du kan klandra beslutet på någon annan grund?

Regler om bostadsrättsföreningar finns bl.a. i bostadsrättslagen (BRL).

Du skriver att ni i stadgan har en bestämmelse som innebär: "att bostadsrättsföreningen ansvarar för ytterdörrens utsida men att varje bostadsägare ansvarar för underhåll av lås, gångjärn och annt slitage."

Jag tolkar denna bestämmelse som att bostadsrättsföreningen ansvarar för att reparationer och underhållet av dörrarna men att ni som bostadsrättsinnehavare ansvarar för mindre åtgärder såsom att smörja lås och gångjärn.

I 9 kap. 5 § BRL finns en lista över vilka förhållanden som en bostadsrättsförening måste reglera i sin stadga. Därutöver får en bostadsrättsförening ta in andra regler i stadgan så länge som dessa regler överensstämmer med BRL och annan tvingande (går inte att avtala bort) lagstiftning.

I 7 kap. BRL finns regler om föreningens ansvar över lägenhetens skick, hur bostadsrättshavaren får använda lägenheten respektive bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick. I 9 kap. BRL finns regler om bostadsrättsföreningens sammansättning när föreningen beslutar i olika frågor.

Ifall du vill ha rätt att infoga ett "niotillhållarlås" i din lägenhetsdörr skulle du kunna argumentera utifrån bestämmelsen i 7 kap. 7 § BRL. Enligt denna bestämmelse får bostadsrättshavaren (alltså du) inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar en "väsentlig förändring av lägenheten". Styrelsen får å andra sidan inte vägra att ge dig tillstånd att utföra en sådan åtgärd om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.

Du kan argumentera för att en sådan åtgärd inte innebär en påtaglig skada eller olägenhet för föreningen eftersom de inte har någon anledning att bereda sig tillträde till din lägenhet utan ditt samtycke.

Skulle du istället vilja klandra hela styrelsebeslutet att byta ut alla lås i alla dörrar skulle du kunna argumentera för att det är så pass "väsentlig förändring" att ett sådant beslut måste ha fattats av föreningsstämman – ett styrelsebeslut räcker inte. Observera att det förutsätter att ni inte i stadgan har en bestämmelse som anger att styrelsen ensam är behörig att besluta i dessa situationer, se 9 kap. 15 § BRL och prop. 1990/91:92 s. 218.

I förarbetena (prop. 1990/91:92 s. 218) till lagen har det angetts att frågan om en åtgärd är en "väsentlig förändring" ska göras i förhållande till ingreppets art och inte i förhållande till kostnaden.

I 9 kap. 15 § andra stycket BRL hänvisas till 7 kap. 7 § BRL och 9 kap. 16 § första stycket andra punkten BRL.

Är det så att du anser att beslutet särskilt drabbar dig eftersom du visserligen går med på att låsen bytes ut men att du inte är beredd på att ge efter för "niotillhållarlåset" kan du argumentera för att stämmobeslut måste fattas där minst två tredjedelar av de röstande går med på beslutet och där beslutet även godkänts av hyresnämnden, se 9 kap. 16 § första stycket andra punkten och 9 kap. 17 § första stycket BRL.

Observera dock att denna argumentation är svag. Troligtvis kommer de låsåtgärder som gjorts i föreningen räknas som vanliga reparations- och underhållningsåtgärder av mindre betydelse som styrelsen ensamt kan fatta beslut om.

Du kan stå på dig och försöka argumentera (som ovan nämnt) utifrån 7 kap. 7 § BRL att du har rätt att få styrelsens godkännande att göra ändringar i din lägenhet så länge som åtgärden inte innebär en påtaglig skada för föreningen och att du därmed har rätt att infoga ett "niotillhållarlås". Föreningen har – som sagt - ingen anledning att gå in i din lägenhet och det borde därför inte vålla dem någon särskild skada.

Å andra sidan är det vanligt att bostadsrättsföreningar har en huvudnyckel och i nödsituationer kan bereda sig tillträde till lägenheterna.

Du kan som sagt försöka argumentera utifrån 7 kap. 7 § BRL men annars får du finna dig i de nya låsen och huvudnyckeln.

Att föreningen har en huvudnyckel i ett värdeskåp i källaren är nog ett beslut du inte rättsligt kan argumentera emot. Det kan av flera orsaker vara relevant för föreningen att i nödsituationer kunna komma in till varje lägenhet. Det innebär självklart inte att föreningen har fri tillgång till din lägenhet när som helst – endast i undantagsfall och nödsituationer.

Om obehöriga utanför en nödsituation går in i en annans hem och stannar kvar där gör de sig skyldiga till hemfridsbrott, se 4 kap. 6 § första stycket brottsbalken.

Sammanfattning

Jag uppfattar det som att styrelsens beslut faller inom ramen för deras skyldighet att utföra reparationer och underhåll i fastigheten. Det är vanligt att bostadsrättsföreningen har en huvudnyckel för att ni nödsituationer kunna tillträda lägenheterna. Jag tror det kommer bli mycket svårt för dig att juridiskt kunna argumentera för att beslutet är tillkommit i obehörig ordning eller inskränker någon rättighet du har som bostadsrättsinnehavare.

Du har även begärt telefonuppföljning och jag kommer att ringa upp dig på överenskommen tid!

Med vänlig hälsning,